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  樓市分析

這是全國最幸福的民生省會,沒有之一!

發表時間:2020-05-27  作者:百夫長  來源:米宅<原米宅米宅>





房住不炒三炷香:

穩地價,穩房價,穩預期。

這是我們調研長沙、分析長沙市場的基石。
 

 1


長沙的市場怎么樣?
1、長沙市場很健康,甚至過于健康。
2、房價太便宜,白菜價,不要期待任何暴擊。
3、市場非常穩,價格非常穩,去化非常穩。
4、限購、限售、限價,執行非常嚴格,幾乎沒有空子。注意,幾乎。
5、從2019年開始,限價逐漸放松,從限價9970逐漸漲到12500左右。
6、因為限價,基本上去化都很高,賣不動的都是不限價的高價盤。
7、中介非常少,渠道非常少,完全由自住撐起來。
8、鈍刀子割肉,地價在漲,限價在漲,每年平均漲1000。
9、只看限價盤,只看優質區域,只看大品牌。
10、同樣區位,學區高于一切。當然,90%以上的所謂名校都是分校。
11、濱江、梅溪湖、洋湖不錯,保利中環、北辰三角洲也不錯。


下面這張圖也許能說明一切:


毫無疑問,長沙應該是我見過最幸福的省會。

沒有之一。

雖然它保守,雖然它陳舊,雖然也有很多問題,但是至少對于當時當地而言,治下的人民確實是非常幸福的。

這是我在長沙調研之后,得出最重要的一個結論。

長沙有沒有問題?有問題。

市場有沒有問題?有問題。

限得太死,鈍刀子割肉,甚至過于健康。

一句話,太保守。
 

 2


長沙房價,絕對白菜價。

雖然長沙房價也從6、7千漲到了19年的1萬,然后再到2020年的1萬3左右,但是放眼全國,尤其對比武漢、南京、重慶、合肥,房價還是非常低的。

武漢的主力均價現在已經漲到了小2萬,武昌、漢口但凡改善必然超過2萬,四新、國博、白沙洲這些剛需片區都在1萬5左右,濱江貴點也得4萬,附近二手房最貴能到7萬;

鄭州均價在1萬6左右,高新、惠濟、管南這三個剛改片區,均價1萬4以上,但凡改善均價都在2萬-2萬5以上,最貴的北龍湖均價4萬+,個別房源甚至突破10萬+。

沒有對比,就沒有傷害。

整個長沙市場,限價區間非常一致,均價整體控制在:

均價1萬3。

主城高一點,二手房最高2萬5左右,新房最高小2萬,其他散落在城市角落的小眾豪宅也是小2萬。這是高位。

月亮島低一點在1萬,武廣新城的陽光城9000上下,省府邊緣版塊1萬,麓谷非核心版塊1萬,恒大文旅城也是在9000左右。這是托底。

最核心的價格區間段,比如梅溪湖,比如濱江,比如洋湖,比如北辰三角洲,比如西湖,比如芙蓉,比如紅星,均價都在1萬3左右。這是價格主力,也是去化主力。

長沙是全國為數不多,真正實現了房住不炒的城市:

穩地價,穩房價,穩預期。
 

 3


長沙人民幸福嗎?

本地人比我更有資格回答,我只說自己的看法。

挺幸福的。
房價非常低,全國二線城市挑不出的白菜價;

娛樂業不用說了,芒果臺、馬欄山足夠了;

教育也不差,湖大、師大、中南大學榜上有名;

醫療水平也可以,湘雅醫院、省醫省婦幼都有;

岳麓山、江閣、橘子洲頭,還可以吧;

產業確實差點,只有三一、中聯這些重工產業;

……


看了這么多城市,看了這么多市場,真心覺得長沙政府真是為購房者著想了,該有的基礎建設基本都做好,談不上都非常優質,但是該有的教育、地鐵,基本都有。

一句話,政府在兜底。

長沙的產品非??孔V。是的,靠譜。

產品不會非常好,但是基本靠譜。本以為長沙這樣的南方城市,塔樓會很多,梯戶比會很高,而且價格這么低,產品一定不會太好。

其實恰恰相反。除了總層數確實不低,長沙雖然到處還是以塔樓+板樓相結合,但是2T4甚至3T4的產品非常多,而且精裝標準相對比較嚴格,精裝價幾乎都在2500以內,實際成本都在1000-1500左右,不高不低。

雖然購房者買不到全國最頂級的產品,這是一定的,但是買到的房子一定是最穩妥的。

還有一張圖:

這其實是兩張圖,我把它倆合在了一塊。左邊是長沙的板塊圖,右側是長沙的地鐵圖。

很明顯能夠看出來,但凡是長沙規劃版塊的片區,幾乎都是有地鐵通勤,也就是說,政府不是單單織了一張空頭支票,而是實打實的在發展片區,至少引進了地鐵。
 

 4


長沙政策太死板!

這是所有人的印象:

外地人限死,全面保護剛需,全市新盤限價,限售直接懟到4年。

全面保護本地人,用一切方式對長沙進行圍追堵截。

我知道你想說什么:

太保守,一點都不懂變通。

對我而言,長沙更像是一個非常保守的家長,為了保房價,幾乎采用一刀切的方式,限價、限購、限售,全面鎖死炒房客,限購執行得非常嚴格。

雖然這兩年在慢慢放松限價,但是價格還是很低,市場還是太穩,產品只能說靠譜。

還有一張圖:

除了長沙的版塊劃分,我還專門測量了一下長沙核心到近郊版塊的距離。

我看了一眼,長沙真是太均衡了。

以五一商圈為核心,向外輻射5個方向,距離每個版塊的距離非常相似,平均距離是在12-14公里,非常均勻。

市場太保守,規劃太均衡。

我想,這一定是長沙的優勢,也一定是長沙的劣勢。
 

 5


一切都被安排的妥妥帖帖。

限制太死,哪有活力?

我也知道長沙的問題所在。
保護了剛需,一定拒絕了投資。

保護了房價,一定放棄了市場化。

看到了現在,或者也放棄了未來。


城市一定要有充分的競爭,一定要擁抱市場化,一定要接受投資,這是一種必然。

長沙雖然有幾所優質的高校,雖然每年吸引人才20萬,雖然消費水平和夜生活非常繁華,但是未來,這些人才會不會去廣州?除了三一中聯還有什么新興產業?沒有投資如何發展城市的未來?財產保衛戰會不會被大城市降維收割?

對不對?你說的都對。

問題是,這不是長沙的問題,這是城市不同的選擇。

深圳好不好?

有著全國最好的高新產業,深南大道真叫一個壯觀,前海規劃也非常好,但是深圳現在越來越變成一個功利性的城市,尤其是房價太高了,寶安、光明都至少6萬多了,很多人甚至一輩子都買不起深圳的房子。

成都好不好?

成都應該是全國規劃新區最激進的一個城市,天府新區一竿子捅到了三環外30公里開外的地方,完全是發展另外一個城市了,很多地方沒人、沒配套、沒地鐵,這么遠的片區,那你覺得要發展多少年,有沒有配套誰會管你?

太貴的房價,太遠的新區,你要不要?

 

 6


長沙就像一個頑固的大家長:

固化,守舊,但真的為你著想。

限價限售限購限離婚,保剛需保房價保市場,沒有雙合同,沒有茶水費,清清爽爽無套路,有房票就搖號,能搖到就買房。

沒有所謂的城市暴擊,沒有所謂的樓市紅利,只有踏踏實實的穩妥市場。

加上旅游、出差,我來長沙很多次了。

都說長沙人喜歡消費,尤其是五一廣場,我專門跑了一趟。

在到長沙的第一天,我半夜快1點開車到五一廣場附近,黃興路上依舊熱鬧非凡。

我專門問了一下長沙的同學,長沙的年輕人真能浪啊,大半夜還在。

沒想到,他的話暴擊了我:

一點多都是輕的,三點多都有。

看到這些,我思考良多。

這么多充滿活力的年輕人,他們更愿意把消費放在生活上,更愿意守住一個保守卻又樸實的城市,吃一串臭豆腐,爬一次岳麓山,逛一次IFS,爽一次文和友,也許他們可能為了生活離開長沙,但是至少他們會記得:

長沙的夜景,曾經很美。


(完)

責任編輯:楊帥

標簽: 長沙  
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理,倡導實地走訪和一線調研,
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