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  環球視野

疫情影響下的加州,房屋銷量大幅下降,價格卻同比大漲!

發表時間:2020-05-27  作者:圖南  來源:米宅海外



美國什么州一直是投資者投資的熱門地,很多人都想到加利福尼亞州。


加州擁有有令人難以置信的多樣化經濟,好萊塢、硅谷、農業和制造業都做出了巨大的經濟貢獻。這一點吸引了很多境內外投資者。


從3月開始,加州逐漸進入抗疫階段,至今已經過去差不多兩個月了。


當下,加州的房價陷入了一個復雜的境地:房屋銷量減少,但是在個別地區房價依然居高不下。


疫情當頭,加州房地產沒人買還這么貴,究竟為何是這般局面?

 

 1

 “溫和堅挺”?

 

多月以來加州房屋銷量有所下降。


3月份的銷售總額比2月份的421670下降了11.5%,比一年前下降了6.1%。這是九年多來首次出現兩位數的降幅,也是2007年8月以來的最大降幅。


根據CoreLogic的數據,4月南加州房屋銷量也確實同比下降。


2020年4月加利福尼亞州房地產經紀人協會(C.A.R.)表示,疫情開始對房地產市場造成影響,尤其是居家禁足的命令出臺,3月房地產銷量下降只是個“前戲”, 4月和5月情況將會更慘。


CAR的房地產經紀人Jeanne Radsick也表示,目前加州房地產待售量下降了近25%,這個趨勢將會在未來幾個月內持續下去,這具體取決于疫情大流行和封鎖的持續時間,這也從側面反映了當前的市場狀況和消費者對疫情的擔憂。

 


盡管銷量有所下降,但全州房價中值較上月和上年均有所上漲。


3月份一套獨棟住宅的價格中值為612440美元,三個月來首次突破60萬美元的基準,同比上漲8.3%。按月度計算,中間價較2月份的579770美元上漲了5.6%。一年前,全州房價中值為565740美元。


奧蘭治郡的住宅價格增長2.9%,達到88萬美元,銷售額上升11.5%。圣貝納迪諾上漲2.9%漲到329000美元。河濱市房價上漲了3%,達到4.28萬美元。圣迭戈縣房價比去年上漲了7.2%。


房屋租金也一直在漲。隨著平均租金再次升至2800美元每月,而美國的平均租金為1650美元。加州的房租要多花69.7%。


房價和租金都在漲,很多人反而失業了。


加州失業率屢創新高,加州預計疫情將使該州下一財年出現543億美元的赤字,并使該州的失業率遠高于金融危機時期的最高水平,加州失業率將上升到18%。

 


與此同時,投資者情緒“勢均力敵”:4月初,C.A.R.進行的一項月度谷歌民意調查顯示,28%的受訪者認為,現在是買房的好時機,反而比去年的22%更高。


銷量下跌,房價堅挺,租金上漲,加州住房陷入“溫和堅挺”的局面。


 2

供給減少

 

房價溫和堅挺的內在原因則是加州房地產長期供不應求。這個趨勢在去年年末就已經很明顯,加州主要地區的購房需求持續上升。


2019年10月,南加州購房需求上漲7%、中部海岸地區上漲了3.9%,而大灣區上漲1.4%。


無論如何,加州的住房需求還是很堅挺的。自2010年經濟開始復蘇以來,加利福尼亞州的移民人數幾乎增加了兩倍,達到每年14萬人。



加州的人口則高度集中在沿海大都市,比如洛杉磯、奧克蘭、圣地亞哥、舊金山等地區。這些都市圈匯集了大約三分之二的加州人。


住房市場供不應求,意味著很多加州人不得不爭奪有限的住房,這種一房難求的搶手局面推高了房價。


疫情期間這個缺房子的局面反而加劇,這主要因為房地產公司減少了。南加州的活躍地產公司數量大幅下降。在加利福尼亞州的其他地方,舊金山房地產公司降幅最大的地區,而圣地亞哥和圣何塞的降幅也很大。


不少房地產公司開始裁員維生:


房地產技術公司Blue ground宣布裁撤130人。

商務和休閑住客開發和管理房源公司Front desk裁員35人。

美國的房屋買賣交易平臺Open door裁員600人,占全部員工的35%。

加利福尼亞的房地產眾籌平臺Peer Street裁撤50人。

美國聯合辦公空間Industrious裁撤90人。

商業地產公司WeWork裁撤250人。

 

連自己的人都養不活,更談不上去搞地產項目了。房地產開工項目也減少,住房建設許可證下降21%以上。



目前洛杉磯和奧蘭治縣每天上市的新盤數量比一年前減少了30%。相比之下,本月初下降了4%。


在洛杉磯和奧蘭治郡,3月1日至4月5日上市的住宅與2019年同期相比下跌19%。地產機構研究挑選加州35個城市中,發現只有8個有新上市樓盤有更大的降幅。


在河濱縣和圣貝納迪諾縣,自3月1日以來,上市的現房比一年前的新房減少了9%,這是35個大都市中的第16大降幅。

 

 3

能堅挺多久?


加州房價還能堅挺多長時間呢?


這首先就得看加州經濟耐受性。不少人都認為加州經濟的耐受性還是可以扛過這次疫情的。


加州可謂富可敵國。


加州GDP已相當于并逐漸超越西歐第四大國意大利的規模。在最新財富500強的127家美國上榜企業中,位于加州的有14家,占約11.0%。從石油巨頭Chevron,到電子翹首Apple,到谷歌母公司Alphabet,再到娛樂業巨頭華特迪士尼,涵蓋各行各業??萍夹袠I疫情承受能力很高,所以加州經濟基本可以穩住。


因此,這也造成了不少投資者哪怕到了疫情期間,依然看好加州房價,繼續投資維持高房價。

 

硅谷

 

除了經濟因素,短期內消費者看好加州房地產的原因還有住房供不應求局面加劇的因素,大灣區的房價在疫情結束之后依然會比較堅挺。洛杉磯、圣地亞哥、奧蘭治縣、舊金山和灣區等大都市的住房需求是剛需。高物價和高房價將很多加州人推向內陸的圣貝納迪諾、薩克拉門托、河濱和其他地區。


總之,大灣區和大都市圈的房價大概率會是“剛剛的”。

 


再者,還有抵押貸款利率的影響。


美國抵押貸款利率再次跌至歷史最低水平,這也給房地產市場帶來一定積極作用。其中五月初,加州和華盛頓州的購房活動繼續呈現增長。MBA 經濟與行業預測部副總裁 Joel Kan 認為,未來加州的房租價格仍有可能上漲。畢竟房價這么高,大多數加州人還是選擇租房來解決住房問題。所以這推動了租房公司跟房地產開發商合作,增加開發項目。

 


隨著2020年經濟衰退的深入,利率將保持在低位,很多房地產公司也預計這將有助于提振購房者的購買力和房價。


經濟耐受性、住房供不應求和利率將會在短時間內維持加州高房價的局面。但是,對于疫情過后的市場情況,房屋成交量將同比下降,代理費流向明顯放緩。


隨著加州疫情逐漸進入一個新的階段,復工派和隔離派的拉鋸戰加劇,加州今年下半年經濟形勢還是撲朔迷離。


美國加州州長紐森在5月18日新冠疫情新聞發布會上表示,職業體育賽事可能會從6月的第一周起返回加利福尼亞州,這加劇了市場對于疫情二次爆發的恐慌,不利于房地產市場復蘇。


所以在疫情結束之前,房屋銷售量不會恢復。


不少房地產公司也預計,加州的房地產市場將需要從潛在的衰退和金融市場崩潰中復蘇,銷售量恢復到疫情之前,估計要等到2022年。


的確,在今年之內,受到疫情和失業率影響,加州人購房甚至租房需求都會出現問題,倘若沒有新的投資者前來“托盤”,那么加州房地產市場可能會陷入更嚴重的低迷期。


故而,今年之內投資加州房地產還是應該保持謹慎態度。



(完)

責任編輯:楊帥

標簽: 加州房產  
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