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  樓市分析

有開發商豪擲180億,最高樓面價7.6萬/㎡,這個區域徹底燃起來了!

發表時間:2020-05-27  作者:錢掌柜  來源:米宅北京


受新冠肺炎疫情影響,今年的北京樓市,除了個別區域的幾個網紅樓盤之外,整體而言非常平靜。

然而,和樓市形成鮮明對比的,是北京的土拍市場。

從2019年11月開始,北京土拍就一直非常熱鬧,年底的幾宗不限價地塊,徹底點燃了開發商拿地的熱情。

甚至疫情的到來,也沒能影響“北京土拍”分毫。

截至到5月20日,北京土地出讓金合計已達1130.9億元,超越杭州的1068.3億元,躍居全國城市賣地金額第一名。

這只能說明一個問題,那就是——

眾房企們對未來的北京市場,一致看好。


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在北京亮眼的土拍中,“合生創展”和“南三環”,無疑成為了本月最耀眼的星。

5月9日,位于豐臺區分鐘寺板塊的一宗不限價住宅用地L24、26開拍,起拍價57.19億元。

由于其優越的地理位置,本次拍賣吸引了包括融創、合生、中海、招商+恒基在內的8家主體及聯合體參與競拍。

經過57輪激烈爭奪后,合生創展最終以72.2億總價拍下,溢價率達到了26.2%,綜合樓面價67202元/㎡。

這塊地,創下了豐臺歷史上第二高單價“地王”。

熟悉北京的朋友都知道:

南三環,雖然占據著核心地段,但由于臟亂差等種種原因,一直以來都是北京的“價格洼地”,房價還比不上北五環甚至北六環。

而“分鐘寺”,是以前著名的城中村,雖然經歷了幾輪整治,但一直收效甚微。目前,板塊內二手房,均價在6.3萬左右。

按照合生拿地的樓面價計算,將來房子的售價至少得奔10W了。

目前,區域周邊新盤不多,在售的只有位于宋家莊的“北京金茂府”和位于方莊的“璞瑅公館”。

“璞瑅公館”是2015年底開的盤,目前仍有少量尾盤在售,均價10.6萬;北京金茂府主打三環大平層科技住宅,均價也在10萬以上。

但說句實話,大平層賣的確實不怎么樣,反倒是二期推出的75㎡兩居小戶型受到了極大關注,未開先火。

不過,按照合生一貫的特性,是不太可能會做成小戶型的。

至于將來如何打造,業界猜測:八成又是像“霄8”那樣的超超超大平米“CEO盤”。

然而,“分鐘寺”畢竟不是“霄云路”,這兩個地段完全沒有可比性。

就在眾大V紛紛看衰時,合生的一個舉動,不僅把眾大V驚得啞口無言,同時也震驚了業界。


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9天之后,也就是5月19日,地塊周邊的另外兩宗不限價住宅用地(L39及L41)開拍,參與競拍的,幾乎和上次是同一批人,只是多了世茂與遠洋、少了金地。

L39地塊,起始價29.56億元,建筑控規55141㎡,總共有10家房企及聯合體參與競拍。

經過56輪激戰,合生以總價42億收入囊中,溢價率42.08%,樓面價76168元/㎡。

L41地塊,47.44億元,建筑控規88484㎡??偣灿?家房企及聯合體參與競拍。

82輪爭奪之后,合生以總價65.4億收入囊中,溢價率37.86%,樓面價73912元/㎡。

這兩宗地,再次刷新了豐臺第二高單價“地王”的歷史記錄。

本次出讓的的L39、L41地塊先天條件略優于之前的L24、26地塊。

它離地鐵站更近、地塊面寬更大,兩地塊控規條件基本相同,均限高80,容積率2.8,具備打造頂豪高板兒的基礎。尤其L41地塊更為方正,未來在建筑排布上更具有優勢。

▼三宗土地的位置

至此,合生在分鐘寺,總共斥資了179.6億元。

綜合這兩塊地的樓面價以及合生拿地的融資成本,有專業人士估算,未來項目至少要賣到12萬/㎡,才不會賠錢。

什么?曾經無數人對她愛答不理的南三環,如今都要賣到12萬了嗎?

這可真是應了那句話:

曾經你對我愛答不理,如今我讓你高攀不起!

那么問題來了:誰會為這樣的項目買單呢?


3



如上文中所言,從地塊樓面價和2.8的容積率來看,這三宗土地上將來誕生的產品大概率會是大平層豪宅,而且面積可能在200-400平左右,甚至500-600平。那么,它的總價應該在2000萬到5000萬之間,甚至有可能會出現7000萬或8000萬的產品。

現在,市面上同類型的產品有很多,單單是四環內的就有泰禾西府大院、葛洲壩中國府、紫辰院、釣雲臺、懋源璟岳等等,即將上市的還有中海的造甲村項目。

論地段,“麗澤商務區”不比你“分鐘寺”差,至少人家有概念。

論產品,葛洲壩中國府和懋源璟岳也都不差。

那么,合生將來的產品究竟優勢究竟在哪兒呢?

這個問題現在恐怕沒有人能回答。

也許你會說:

人家合生,被業界稱為“地產界的航母”。既然沒什么優勢,人家何必花巨資拿地呢,而是還有那么多的大咖陪跑,大家擠破了頭拼命往里扎。

難道這些人都是SB嗎?

是不是SB我不知道,但作為一個購房者,我不會碰“分鐘寺”這個區域。

如果是自住,這個板塊規劃雜亂、配套低端,沒有一點舒適性可言;

如果是投資,就更沒必要了,比這有潛力的地段一抓一大把。

我言盡于此,買不買,您自己決定。

(完)

責任編輯:小磊

標簽: 北京土拍  
本文章原創自米宅旗下《米宅北京》
調研分析北京、環京、天津等地的房地產市場,透析價值,發現洼地。
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