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厚德載物 房產評論師

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  • 房產評論師
    厚德載物 點評 鄭州雅頌居(嘉里中心) 1天前
    一波三折,等了10年的嘉里中心終于要面市了,5月17日鄭州品牌發布會召開,正式對外推介項目,展廳位于人民會堂。
    總占地67畝,容積率4.9,規劃3棟高層住宅,戶型面積為127/154/204/207/226,以150-160平的大三房和200平的大四房為主,其中1號樓為2梯3戶,2#和3#為2梯2戶,總戶數515,車位為1391個,車位配比為1:2.7,首期開盤為1號樓,精裝交付,國際設計師團隊打造,港式建筑風格,外立面為純鋁板結構,產品對標建業天筑,專為地緣高端客戶而來,目前處于前期咨詢階段,預計9月份入市.
    賣點:品牌、區位價值
    開發商是嘉里建設,隸屬于嘉里集團,屬于港資企業,旗下有酒店、房地產、糧油等多個板塊,實力強大,開發過的項目較多,成為經典之作也有很多,但大多都有一個特點“慢”,所以鄭州嘉里中心10年的時間也是有一定道理的。
    區位價值確實是比較硬核,鄭州的心臟位置,一環內,周邊各種配套資源都是一應俱全,而且大多都是頂配,尤其在主城區價值回歸階段,周邊老舊各種機關單位家屬院居多,新盤幾乎沒有,嘉里中心對于周邊地緣改善土豪來說真的是久旱逢甘霖。
    缺點:再好的樓盤也是利弊均衡的,市中心的通病,日后擁堵是必然的。
    據悉價格要2.5萬以上了,所有的價值也都體現在了價格上,土豪的世界,希望是不負重待。
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    鄭州雅頌居(嘉里中心)鄭州雅頌居(嘉里中心)
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 星聯楓橋灣 2天前
    星聯.楓橋灣—或許將成為目前白沙片區最具改善屬性的新盤,是繼星聯灣后星聯芒果.打造的又一灣系高端作品。位于金水東路與中山路交會處向南800米,總占地面積53畝,容積率1.6,分東苑和西苑開發,總規劃13棟8層洋房產品,戶型143-195平,首期入市產品為西苑,精裝交付。星聯芒果自重組之后,也開始走炫酷風格了,楓橋灣采用現代化建筑風格,純白色太空鋁板與灰色鋁板相結合,極具國際化建筑風格,戶型設計也比較純粹,143平、169平、176平、195平,定位純粹,只為改善而來。
    生態環境應該是其最大的亮點,周邊有大面積綠地環繞,東苑和西苑之間還有規劃的公園景觀綠地,如不出意外這真的是一個被綠地包圍的社區,臨近賈魯河水系,而且是緊鄰,出門即是賈魯河50米的景觀帶,真正的河景房。
    除了生態環境及面積段較為純粹外,亮點還有一個,該項目與嵐溪府一樣,未來將落地星聯一直致力研發的健康家服務中心,這也是星聯的一項長期戰略規劃,主打健康住宅。
    臨近中山路、東五環(萬三公路)、雁鳴路,最近地鐵站點為地鐵8號線龍王廟站,自駕不成問題,短時間內公共交通還比較欠缺,商業主要依靠新田印象。
    周邊的教育資源目前還不占優勢,臨近有龍華小學、龍華中學、仁愛路中學、仁愛路小學,再遠些還有省實驗中學初中部和高中部,但實驗中學初中部劃片幾率較低。
    所在區域是白沙住宅最為集中,也是配套最為齊全的區域,周邊有融創象湖一號、永威森林花語、星聯灣等社區,以品質改善盤為主,未來生活氛圍比較純粹。
    目前白沙的整體現狀也比較明顯,純新住宅項目真的是已經屈指可數,改善需求的可以重點關注。
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    星聯楓橋灣
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 綠都青云敘 2020-05-26 07:00
    綠都首入北區之青云敘,為惠濟區杜莊城中村改造項目,目前售樓中心已對外開放,首期位于科技路南、杜莊街西,容積率2.49,規劃5棟18層高層住宅、1棟3層商業及1棟9班幼兒園,總建筑面積86822.24㎡,規劃戶數637戶,綠地面積8898.79㎡(其中集中綠地面積為1022.00㎡),社區體育活動場地612.05㎡,機動車停車位663個(地上機動車63個,地下機動車600個),非機動車停車位1027個(地上非機動車停車位662個,地下非機動車停車位365個),規劃面積95-135平,以兩梯四戶為主,中間戶通風連廊設計,精裝交付,這也是綠都旗下首個新奢云系產品,定位剛改和偏改善。
    項目內部規劃2所小學、2所中學,據悉后期將引入名校。
    整個項目規劃的商業較少,短時間內商業主要還是依靠萬達廣場和美景萬科廣場,未來錦藝四季城臨近天河路規劃有集中商業,距離項目較近。
    周邊有江山路、開元路、天河路還有待開通的濱河路自駕出行還是比較方便的。
    軌道交通主要有地鐵2號線及規劃的地鐵3號線二期工程,2號線距離不是太遠,也算是在地鐵的輻射范圍之內,地鐵3號線二期工程目前還未有節點,可以用遙遙無期來形容,不過惠濟區今年因為黃河定的各種基調都比較高,希望地鐵3號線二期工程能早日提上日程。
    整體處于惠濟區的江山路一帶,已偏離核心區域,對面為雙橋城中村改造項目,周邊有錦藝四季城及天倫莊園還有正商家河家,直接作為競品的新盤有裕華會園,但會園以價格取勝,而綠都釋放的價格遠高于會園,不知綠都后期是否有大招釋放。
    綠都目前也已經成了一張品牌,作為本土比較靠譜的開發商,實力還是很強大的,青云敘作為鄭州的首個云系產品,各種細節的亮點還是很多的,上不上車,主要看價格吧。
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    綠都青云敘綠都青云敘綠都青云敘綠都青云敘綠都青云敘綠都青云敘
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 保利天匯 2020-05-25 16:46
    2020年鄭州主城區改善盤集中爆發,經開老城區也不甘示弱,保利攜其TOP天字系產品—保利天匯進駐經開區。
    自拍地初就備受關注,這是保利溢價50%開年搶得得地塊,容積率2.99,總占地面積為113畝,綜合樓面積9700元/㎡,位于經北五路以南、傳媒路以西、岔河北路以北,規劃17棟24-27層高層住宅,戶型面積為95-140平,定位剛改和改善,目前處于前期咨詢階段,預計下半年入市。
    交通配套:周邊有中州大道、機場高速、航海東路、隴海高架等,地鐵線路最近的有即將開通的地鐵4號線以及已開通的地鐵5號線中原福塔站,但都有段距離,不算是真正意義上的地鐵盤,自駕除了有點繞,勉強還算可以。
    教育配套:內部規劃有幼兒園和小學,周邊最近的小學有朝鳳路小學,但據說已人滿為患,經開區的整體教育資源還是比較薄弱的,希望后期能有所提升,不知保利后期是否會以引入名校作為亮點。
    生態資源:七里河、十八里河環繞,與中州大道一路之隔的還有正在進行改造的世紀歡樂園。
    劣勢:西側的高架對于臨近的樓棟多多少少都會有噪音的干擾,對噪音敏感的請避開;
    關于中原福塔的輻射問題也是眾說紛紜,但既然劃為住宅用地,應該是在安全范圍之內的,這種專業的問題也只有交給專家了。
    福塔周邊可拿出手的品質改善盤幾乎沒有,華潤、保利同期入市,也確實是博人眼球,縱使切身體會之后發現進出確實有點繞,但主城區土地越來越稀缺,價值越來越大,還是值得眾多地緣改善關注的。
    保利天字系產品,目前在國內核心城市都布局有項目,所在之處也都成了精品,與福塔對望,希望在鄭州亦是如此。
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    保利天匯
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 美盛教育港灣 2020-05-21 20:18
    美盛教育港灣為陳寨、廟李城中村改造項目,總占地1600畝,以房地產+教育為理念,是美盛集團全力打造的以教育、住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業綜合體等與一體的全生命周期項目。
    首期位于豐慶路國基路東南角,住宅銷售已接近尾聲,在售為商業公寓,住宅即將移步至昨日新摘得兩個新地塊,分別為普慶路東、博卉路南,住宅兼容商業用地應該還包括部分安置房,74.63畝,容積率5.9,另外一塊地位于北三環北、普慶路西,住宅地塊,111.18畝,容積率6.0,同樣是高容積率,為豐慶路西側的廟李區域地塊,北側為規劃的小學和初中,也是美盛教育港灣整體定位的人文教育居住組團。
    教育依舊是亮點,260畝的教育用地,規劃11所幼兒園、5所小學和2所中學,學校已確定的有緯五路一小及鄭州外國語中學均為聯合辦學,據悉還將引入省實驗幼兒園及文化路一小。聯合辦學是目前開發商引入名校的一種常見方案,學校由zf和開發商協商地塊規劃,開發商出資代建然后移交zf,后期管理由引進學校安排人員給予教學管理和指導,不算是名校的直屬學校,但肯定是要比曾經的村辦學校要好太多。
    劣勢:整體密度較大,純改善不建議考慮,豐慶路廟李這塊區域,周邊規劃有地鐵4號線、7號線、3號線,但距離站點都有段距離,不算是標準地鐵盤。
    超高的容積率,加上大體量的安置房區域還有周邊的商業體量,不排除昔日小香港的景象重現,嘈雜和擁堵還是不可避免的。
    整體利弊均衡,關于教育資源方面還是有一點疑惑,先不說教學質量好壞,12所幼兒園應該會夠,5所小學和2所中學在周邊這種大體量住宅之下,加上現在的小班額教學管理,不知學校后期是否會出現供不應求的現象。
    周邊新盤較多,各盤之間的競爭壓力還是很大的,剛需及有地緣情結的可以考慮,改善建議放棄。
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    美盛教育港灣
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 恒大林溪郡(刁溝棚戶區改造項目) 2020-05-20 17:20
    作為“西美”核心區域的常西湖新區,再現生態大盤—恒大林溪郡,處于常西湖新區的南核心區隴海路西四環交叉口的東南方向,臨時展廳在中原區秦嶺路建設西路交匯處,目前處于前期咨詢階段。
    整個項目因生態資源的優勢略占上風,雙面環水,東有常莊水庫,北有九曲蓮湖,尤其是即將首開的地塊,緊鄰大面積綠地及水域,加上2.0的為數不多的低密度,自然備受期待。
    拋開恒大以往的獨特風格,林溪郡采用新中式風格,而且為精裝交付,內部規劃有2200平的景觀湖。高低配設計,戶型為86平兩房、96-117平三房,136平四房,雖然一直對外宣傳主打改善,但86平起步的戶型設計對于純改善確實有點呵呵了。
    目前周邊現狀是鄭州市政務服務辦事大廳已對外開放,四大中心已落地完工,地鐵1號線、14號線已開通,規劃6號線 已開建,除此以外項目內部的教育配套已確定有恒大代建,分別為常西湖外國語小學(24班)及常西湖外國語中學(36班)另外還規劃1所42班公立高中,從幼兒園到高中,實現一站式教育??傮w看來配套設施還是比較欠缺,但日漸成熟,未來可期。
    精裝交付,價格應該會略高于周邊項目,而且首期地塊位置確實不錯,可以關注。
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    恒大林溪郡(刁溝棚戶區改造項目)恒大林溪郡(刁溝棚戶區改造項目)
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 未來天奕 2020-05-19 23:19
    金水主城區城中村改造項目2020年迎來開發高峰期,棗莊未來天奕算是一個,位于東風路與東明路交叉口的西南角。目前現狀是開發商已進場,但土地未拍,與北三環的豫發豫園情況類似,雖未售但已先紅。
    亮點:金水二環內的稀缺位置,除了南側的常綠東風宸院,周邊已數年無新盤,改善需求量比較大,而項目正是看中這一點,走高端改善路線,全為大平層,最低160平起步,李瑋珉大師設計,一梯一戶設計,精裝交付,從內到外只用一個“豪”字形容,產品對標北龍湖。
    臨近東風渠,大平層+東風渠美景確實是絕配。
    地鐵8號線棗莊站,按照現在的節點進度,交房與地鐵開通時間差不多。
    亮點很多,東風路上有望再現“豪宅”,但開發商為未來房產,該未來房產已非原未來房產,原未來房產為鄭州糧食批發市場下屬公司,開發過的項目口碑平平,2016年被許昌八達威收購,目前為八達威集團下屬公司,該公司開發的樓盤以地市為主,這是鄭州的首個項目,希望會是地產界殺出的一匹“黑馬”。
    劣勢:5.0的容積率,而且東風路南地塊為住宅兼容商業地塊,其中住宅限高100米,商業限高150米,而且地塊南側還會建設部分安置房,所以未來這里將是商業寫字樓+高檔住宅+安置房的組合,嘈雜肯定是會有的。
    與其說對標北龍湖,個人感覺跟東潤泰和做對比更合適,主城區改善可以重點關注。
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    未來天奕
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 碧桂園名門鳳凰城 2020-05-18 23:30
    碧桂園攜其“鳳凰系”大盤,落子常西湖,開啟“造城計劃”??傉嫉?223畝,是常西湖新區西崗城中村改造項目,未來將打造成集住宅、商業、教育、休閑、娛樂、健康為一體的全國第32座鳳凰鳳凰系城市綜合體項目。
    首期位于建設路湖西路交匯處西北角,分兩個地塊,91.68畝,共規劃12棟住宅,面積為89-230㎡,三房、四房、五房,涵蓋不同人群,毛坯交付,預計6月底開盤。
    交通配套:這是標準的以城為系列的大盤,自行體系,周邊建設西路、中原西路、農業路、西三環,地鐵1號線和14號線,雖為新區,但屬于三環自然外溢區域,無論自駕、公共交通出行都比較方便。
    商業配套:西側臨近地塊即為規劃商業,除此以外,作為城系大盤,配套商業將逐步落地,但尚需時日,短時間內還需依托三環內。
    教育配套:內部規劃7所小學、1所高中、5所中學,后期不排除將引入名校,周邊還有鄭州市實驗小學、鄭州一中等。
    首期最大的亮點就是臨近常西湖以及常西湖新區的市民中心,雖然現在過了西三環,周邊還是略顯荒涼,人氣不足,但未來可期,前景還是值得期待的。碧桂園開發項目,雖然維權歷史不少,但好歹也比小開發商有保障,驚喜無需期待。
    2020年注定是不平凡的一年,作為高周轉樓盤,首開性價比不錯,可以關注。
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    碧桂園名門鳳凰城
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 龍居華府 2020-05-18 11:16
    一直以西區為陣營的益通置業,轉移陣地進駐楊金片區,開發其第一個以改善為主的住宅項目—龍居華府,為北錄莊改造項目,總占地400畝,售樓中心已對外開放,首開地塊位于金寶路南、經五街西,66畝,容積率2.5,規劃11棟16層小高層,層高3米,規劃戶數823戶,機動車位849個全為地下,非機動車位全為地上(其中充電車位82個,非充電車位541個),集中綠地1322.56㎡,社區體育運動場地793.47㎡。面積為82平兩房、90平兩房、125平三房、135平三房、143平三房,以一梯一戶設計為主,產品覆蓋不同人群。

    從案名就可以看出其風格,走的是新中式古典園林風格,順應當下形式發展需要,外立面全部采用純天然干掛石材,三層精裝大堂,景觀也是規劃八大私宅庭院,處處彰顯新中式空間風格。

    交通配套:金寶路、楊金路、東三環,西側緊鄰慧城環路(龍沄路),未來將與北龍湖道路貫通,實現無縫對接,公共交通目前有131路和275路,短時間內地鐵是空白,但原金城大道與慧城環路規劃有地鐵20號線站點。

    商業配套:目前片區大型商業還是一片空白。

    教育配套:南側為在建的55中,西側為在建的金寶路小學。

    開發商為益通置業,算是鄭州本土成立時間較早的開發商,開發過的樓盤有龍騰西城、九龍城等,小開發商,實力一般,而且以剛需盤為主,以往樓盤基本無參考價值。

    劣勢:距離連霍高速和編組站較近。

    上不上車,主要看價格。
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    龍居華府龍居華府龍居華府龍居華府
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 綠都盛潤·云立方 2020-05-16 23:01
    綠都盛潤云立方為綠都盛潤合作開發的商業項目,即為原盛潤布局的千畝大盤二七新區賈砦城中村改造項目部分用地,也是2018年盛潤摘得(2018)34-36號地塊,緊鄰大學南路,首開地塊位于大學南路高鐵南路交匯處的東南角,展廳已對外開放。
    規劃以4.9米層高的loft產品為主,建筑面積為32-37平的雙鑰匙房,與后期的商業地塊一同將打造為集居住、商住、辦公為一體的綜合體項目,主要針對青年一族,設計有共享空間,包括健身房、餐廳、會客廳、辦公區、手游區等,比較適合當下年輕人的生活方式。
    眾所周知,公寓最重要的因素就是交通選址,云立方也不例外,臨近大學南路,向南為南四環,地鐵7號線在大學南路和鼎盛大道規劃有站點,規劃地鐵9號線在嵩山南路和鼎盛大道有站點,雙地鐵。
    東側還是賈砦的后續商業地塊,目前暫未開拍,南側為270米地標綠地雙子塔項目,商業項目比較集中,未來有成為二七新區新商圈的可能性。
    周邊住宅項目有泰宏建業國際城、康橋康城以及綠地濱河國際城等,不算是住宅集中區域,各種配套還是有那么一點欠缺的,這個地段的公寓定位再高端,賣著賣著也成了普通公寓,況且商業公寓一直也不是綠都的強項。但綠都開發住宅項目較多,作為本土開發商還是比較靠譜的,只要價格合適,還是可以關注的。
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    綠都盛潤·云立方綠都盛潤·云立方
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