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阿貍 房產評論師

  • 房產評論師
    阿貍 點評 華潤置地凱旋門 2020-05-11 23:39
    上周華潤置地凱旋門展廳正式開放,標志著這個項目正式入市,這是央企華潤,在鄭州的又力作,展廳位于經開第七大街與經北二路交匯處,華潤在鄭州目前開發建設項目有華潤悅府、華潤新時代廣場、華潤置地平原府、華潤紫云府、華潤悅景灣等項目。雖然,央企背書,但在鄭州產品口碑確非常一般,精品項目幾乎很少。
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    2020年1月,華潤也算是花巨資,經過多輪戰,拿下此地塊,折合樓面價樓面價是9783元/平米。片區內陽光城檀悅、華潤紫云府、碧桂園天璽以及盛奧金尊府項目,前三個地王,日子過的并不舒坦,但也七七八八了,金尊府也不是那么輕松。
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    目前周邊整體價格在18000元/m2-19000左右,華潤置地凱旋城,價格應該也不會低,畢竟位置在,位居中州大道、隴海路兩大城市主干道交匯處,周邊配套也相對比較成熟。而且臨近地鐵5號線,4號線(在建),周邊公交線路也是比較豐富,教育配套、醫療配套都能滿足生活需要。
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    而整個項目占地占地84.16畝,容積率3.0,規劃12棟27-28層高層住宅,主城區3.0的容積率還是比較稀缺的,外加上經開區規劃局不允許高低配,產業也比較純粹,舒適度還是高的。
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    整個小區規劃戶數1516戶,戶型面積為89-140平,以2梯4戶,3梯6戶、2梯2戶為主。但目前整個經開區核心區域處于一個供貨不是特別充足的狀態,老城區產品越加稀缺。
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    華潤雖然產品認可度不高,但對于經開區老城區的居民,應該還是會比較受青睞,畢竟環內,又是央企,配套成熟,在周邊居住的原住民還是值得留意。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 綠城·柳岸曉風 2020-05-11 22:01
    綠城柳岸曉風,關注重點是綠城,但現在市場上綠城太多,綠城中國、綠城管理、綠城發展、綠城建設,還有宋先生分支出來的藍城,總之,很多,管理上較之前會有些差強人意。
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    綠城柳岸曉風屬于綠城代建項目,綠城出管理人員及運用綠城產品設計。整個項目也是拖拖拉拉至少一年多,開盤時間是拖了再拖,這就是代建項目的弊端。整個總占地129.24畝,其中一期地塊51.73畝,二期地塊77.51畝。一期容積率2.17,限高40米,規劃11棟小高層,戶型面積段約為120-180平,偏改善,1#、2#、3#、4#樓為2t3設計,。
    其余為2t2戶設計,目前南區,在整個南區屬于稀缺產品,除昌建翡翠苑,暫時沒有這種純粹的設計,舒適度比較高。
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    但雖為綠城二代高層產品設計,但戶型設計與近兩年的優質戶型產品設計上還是有缺陷。目前項目售樓部基本上已經建成,正在做內部軟裝設計,預計下月售樓部及樣板間同時開放。
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    而整個施工進度最快的已經到8層左右,早就達到預售條件,可能也是受疫情影響,一直未拿預售證,預計下個月開盤,首開1#、5#、9#樓,但因為綠城品牌、產品設計加身,外加上三環的地理位置,整個小區的舒適度,對比周邊產品,品牌溢價可能會有的。
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    但今年的市場行情外加上鑫苑、嘉業、名門等項目都將推出新貨源,競爭還是有的,想要追求過高溢價有點難。而對于在南區長期居住,追求舒適度較高的改善型產品,此項目還是值得期待。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 漢德如意府 2020-05-11 21:24
    漢德如意府位于鄭開大道與永順路交叉口向南50米,臨時展廳在展廳:河南省鄭州市鄭東新區商務外環路與眾意西路,項目是丹尼斯集團旗下鄭州漢佳置業有限公司在鄭州的房地產項目,位于白沙象湖片區??傉嫉孛娣e42.8畝,規劃建筑總面積約12.6萬平方米。由4棟低密度住宅,1棟丹尼斯自有商場及辦公公寓樓組成,住宅容積率為2.3,綠化率為42.25%,總戶數304戶;商業容積率為3.495,綠化率為25%,辦公公寓總戶數326戶,產品以92㎡-137㎡房源為主,戶型設計亮點不足,舒適度不足。
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    但目前白沙作為最為臨近鄭州,又隸屬于鄭州管轄片區,這兩年區域內開發商項目陸續收到追捧,整個區域比較受客戶青睞,漢德如意府地處白沙位置還不錯,算是核心區域,臨近鄭開大道、省網球運動等多個公共配套建筑,未來區域發展潛力還是有。
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    而且片區內星聯、新田、美景等房企,但住宅項目僅剩不多,住宅壓力較南龍湖、綠博相對較小,而我們熟知丹尼斯,都是以商超為主,很少見開發房產項目,但這也不足為奇,畢竟在大家心理,地產行業是暴力行業誰都想來分一份羹,鄭州漢佳置業有限公司成立于2016年12月23日,注冊資本2000萬,丹尼斯全資注冊。
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    整個項目也算是白沙丹尼斯的配套產品了,但只是開發商沒有開發經驗,如果只是商業運營,無需擔心,但開發產品最終交付怎樣是個未知數,目前項目處于認籌階段,交1萬底3萬,考慮周邊的客戶對于此項目還需仔細考量。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 浩創梧桐華府 2020-05-10 14:52
    浩創,南龍湖的扛把子,浩創梧桐郡基本上已經全部售罄,經過這幾年的快速發展,在環鄭州項目如雨后春筍,遍地開花,新鄭、南龍湖、航空港區項目依然不減,而后在地市及全國也都有項目??傮w來說,發展相當不錯,近幾年,連續擠進鄭州房企top10.
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    但大多以剛需產品為主分為以梧桐系”、“郡系”、“優系”等,開發面積突破1000萬平方米,成績這幾年比較傲人。除去在鄭州周邊瘋狂儲備地塊,在云南、廣州也都有文旅項目入市。
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    而隨著航空港區的快速發展,浩創作為南區地頭蛇,怎能放過此區域的發展,而后取得雙鶴湖南6宗地塊,項目占地4.6萬平方米,其中5宗住宅,1宗商業地塊,整個地塊西至梅河路、東至雙鶴湖四街、北至東海路、南至工業十二路,西側與北側均為城市主干路,交通便利。商業地塊為浩創世紀廣場。
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    1號地位于鄭州航空港經濟綜合實驗區東海路以南,梅河路以東,用地面積:37801.30㎡【約:56.70畝】,容積率:2.49,綠化率:39.58%,規劃有7棟住宅+2棟配套+1棟幼兒園,規劃總戶數:816戶,停車位:878輛。
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    2號地位于鄭州航空港經濟綜合實驗區規劃工業九路以南,梅河路以東,用地面積:46573.10㎡【約:69.86畝】,容積率:1.99,綠化率:45.76%,規劃有9棟住宅+1棟配套,規劃總戶數:880戶,停車位:922輛。
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    住宅規劃5種戶型,面積分別為89平、95平、125平、140平、160平。偏改善型產品,塊塊整體建筑形態北高南低,建筑風格采用新亞洲立面造型,目前還處于前期咨詢階段。
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    但目前整個區域還在啟蒙發展階段,周邊配套及發展還極度不夠成熟,區域內也不缺乏一線知名房企及本土房企老大,遠洋、建業、永威等知名房企,未來競爭也將異常慘烈。
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    從現在在售的幾個項目來說,去化效果都很差,本身周邊客群支撐度就不夠,投資客戶也不受青睞,浩創在此區域內,要想突圍,應該還是將會采用價格戰術,畢竟這是浩創的所有項目的特色,低價、首付分期。
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    浩創梧桐華府浩創梧桐華府浩創梧桐華府
  • 房產評論師
    阿貍 點評 綠地花語城 2020-05-10 01:53
    分銷再次撅起,疫情售樓部暫停營業,分銷大軍也無奈歇業,隨著地產行業的全線復蘇,分銷大軍再次卷土重來,哪個項目給的政策給力,分銷大軍就奮力推薦。
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    近兩日抖音、朋友圈、微信群相信很多朋友被一個項目刷屏,那就是綠地花語城。為啥?價格聽上去很便宜,而且最主要的是可以首付分期,還能公積金貸款,對于剛去客戶還是很有吸引力的。
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    項目位于管城區南四環與鄭新快速路交匯處向南1000米路東,千畝大盤,最早入市叫綠地公園城,近期地塊為綠地花園城。之前一直處于尷尬的位置,雖為鄭州,臨近龍湖,鄭新快速路又大車橫行,而且周邊環境可謂是臟亂差,反正就那么不溫不火。
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    此次引發關注,第一,分銷刷屏是一方面原因;第二,畢竟是一線房企,綠地開發,雖然口碑在鄭州也是一地雞毛,在鄭州所有項目品質都不咋地,但至少不會爛尾。第三、應該是除去分銷傭金外,分銷經紀人愿意去推薦一大原因,項目可以首付分期,3萬簽約 無息分期5年分10次 ,而且還能公積金貸款。
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    這對于剛需客戶是賊有吸引力,畢竟大大降低了入戶門檻,前期壓力相對較小。但是,大家不要忘記后期的分期款,基本上每半年都要還一筆。就拿96平的房子為例,均價12300元/m2,總價1180800元,假如正常首付30%則需要354240元(非貸款取整金額),(等額本息,貸款82萬,利率上浮20%)月供4599元去除定房簽約的3萬,后期基本上每6個月要還一筆首付款,就鄭州的工資平均水平,加上每個月的月供壓力,壓力也是賊大。
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    而且分期是有一定的風險的,特別是這種長時間分期的,目前大多數開發商的操作模式,首付款免費給客戶墊資,套取銀行剩余房款;再有就是利用第三方,客戶出一定費用,墊資首付款,獲取剩余房款。
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    不管那種,對于開發商而言都是為了更快的從銀行獲取剩余70%的房款,從而減輕資金壓力,但這種,其實在銀行、zf單位也都是明令禁止的,如被查出,將面臨一定處罰。如處罰較為嚴厲開發商和客戶倒是都會一定牽連,銀行會拒絕批復貸款,客戶則需要補交其余房款。
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    而這么長時間的貸款,客戶啥時間收房?一般短期的首付分期,開發商都會要求客戶在還完首付分期而進行房屋交付,這5年的期限,有點長,客戶耗不起。
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    其他不多聊,就價格上,綠地花語城的價格對比周邊競品也不低,打出價格為11500-12500元/m2左右,但旁邊的正商生態城,這幾次的開盤價格高層在11000-12000元/m2,洋房在13000元/m2左右;
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    就對比價格上,即使綠地花語城自認為品牌價值高,位置好點,但兩個項目溢價也不應該錯太多,畢竟綠地公園城最初精裝的價格在那放著呢!
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    首付分期雖有吸引力,但剛需購房還需冷靜對待,而且現在市場上還有1萬簽約,剩余首付3年后一起付的政策,還是要冷靜,避免入坑。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 瀚海航城 2020-05-03 16:29
    航空港區這兩年的也算是快速騰飛,T2航站樓的正式開通運行,地鐵的運行、高鐵南站的建設,保稅區的建設,國家重點項目的落地。不在是單一依靠富士康運營的片區。整個區域面積也在逐步向外擴展,而看好區域內的企業也越來越來,房企也是爭先落地。
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    但每個區域都有核心區和邊緣區域,即使是國家戰略的航空港區也不例外,北港為核心經濟區,南港則有些涼涼。但因為園博園的開園,周邊生態壞境則也是一大亮點,片區也是聚集了永威、建業、遠洋等一線房企,但依然無法擺脫產業園聚集區。
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    但其實再靠南的區域,也不枉人們給落下,就像內購王——瀚海航城,雖然是思念集團項目,但因為其實地域位置尷尬,除去內購在市場上也是不溫不火。近日,則簽約河南省實驗教育集團,是由河南省實驗教育管理服務中心與河南思念教育科技有限公司戰略合作的重點項目。河南省實驗思念教育航城小學(籌)簽約及專家聘任儀式在瀚海?航城營銷中心,雖然目前還在籌備階段,但這也至少是一種信號,落地后這也算提升區域內的教育配套。
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    省實驗我們都不陌生,但不是所有省實驗都像是總校那么牛,大多還是受托管理,目前中心已受托管理河南省實驗學校英才國際小學、鄭州高新區實驗小學、河南省實驗學校二七鑫苑小學等學校河南省重點學校。但綜合教學質量還可以,不至于砸自己招牌。
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    瀚海航城目前在售的9期地塊,產品以90-150m2為主,價格在7500-8000元/m2左右。雖然打著航空港,但區域土地行政劃分也一直沒真正的劃分到航空港區,從現場公示的預售證上還是尉氏房管局給下發的,所以價值上也就大打折扣了,而且本身投資航空港區,阿貍一直堅持南港價值不大,公共配套資源不足,外加是產業聚集區,居住舒適也就不足,所有,購房還需謹慎,以免掉坑。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 美盛教育港灣 2020-05-02 22:28
    美盛置業是一家集住宅地產、商業地產、酒店、旅游、物業管理等為一體的綜合性企業,這兩年的項目開發更是遍布鄭州的核心區域,目前在售的美盛中華城、美盛象湖100、美盛教育港灣等數個流量大盤。
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    早已交付的商業項目美盛中心,簽約五星級酒店——喜來登,領跑鄭州高端酒店行業。而住宅美盛教育港灣項目也是近幾年美盛集團的重點項目,千畝流量大盤,占據北區核心位置,除去天然的公共配套資源,整個項目先后簽約了緯五路小學等重點教育資源,也許是地塊教育配套資源豐富而命名教育港灣。
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    在公司發展前進中,很多公司也不忘記,回饋社會,近日美盛與河南省人民醫院抗疫物資捐贈暨城市新社區醫療健康服務合作簽約,此次美盛地產向河南省人民醫院捐贈了價值150萬元的2部通力扶梯、2部通力電梯和1部升降機。雙方將在完善分級診療、構建智慧醫療、打造健康社區等方面進行全方位的溝通和合作。
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    但此次捐助也許會有另外一層意思,美盛后續的動向,在未來也許雙方會有更加深入的合作和發展。未來將打造社區健康醫療事業,將更多的小區打造成為健康幸福社區。也許在未來更多千畝社區,將會配備更加全套、專業醫療團隊,打造健康社區,也從另一方面提升項目公共配套,提升項目價值,提升社區人民的公共幸福感,如果真的這樣,對于我們客戶來說,百利而無一害。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 東原閱境 2020-05-02 14:19
    東原進駐中原,從最早的東原晴天見到東原閱城再到東原閱境,整個鄭州區域共計有三個項目,在許昌有1個項目。東原閱境位于滎陽洞林湖區域,這個項目也是新田和東原合作的,項目位于鄭州西四環警官大道西南3000米,臨近碧桂園項目的一期目前已經開售,其中高層價格7900元/m2,洋房在8500-10000元/m2左右。
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    一期占地90畝,4棟高層,15棟洋房,整個地塊狹長,用置業顧問的話術,像是一條魚,整個地塊南高北低,呈現坡度,在售樓部的不利因素公告欄上,置業顧問也會明確告知客戶,因為地勢因素,最北面三棟樓(13#-15#)樓,也就是魚尾的位置,地下停車場設施將無法直達,這三棟的價值也將會是整個小區最低,但價格上不用說也會是最低的。
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    東原兩套樣板間,洋房產品1T2H,洋房1492樣板間做的應該是最有吸引力,直接將樣板間做到了5#樓樓王一樓的位置,一樓面積區別于其他標準層(142m2)面積,整個入戶大堂為前置大堂,這樣做,更大價值給到了客戶,減少了客戶的公攤,整個洋房的得房率做到了85%以上。一樓做了一個下沉,5號樓地下一層做到5.7米,整個地下有137m2,三個采光井,樣板間被分隔成了兩層,最低層是一個酒窖、影音室,二層做的健身房等設施,前后送的都有有近百平方的花園,可謂是能滿足終極職業的需求。
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    目前5#樓一樓項目已經去化完畢,去除樣板間僅剩3套,在去年8月份開盤時已經去化完畢,總價在250萬左右,但整個洋房一樓,因為地勢及面積影響,每棟樓下沉的層高和面積也都不一樣,128m2目前在售樓棟地下層高3.7米,越往北,地勢下,應該是越低,前后花園面積也都不一樣。
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    那整個項目其實對于項目整個洞林湖區域,價格優勢并不明顯,雖有首付分期,但時間也都不長,最長到明年的6月份。因為客戶原因,也不得不啟用分銷帶客,要不真的靠每日客戶到訪量,真是少之又少。
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    鄭州市區項目不好做,遠郊項目更是難上加難,區域內產品同質化嚴重,還都是大品牌開發商,配套價值幾乎一樣,所以區域也是以價格戰為主,但東原的價格對比恒大山水城等項目偏高。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 恒大林溪郡(刁溝棚戶區改造項目) 2020-05-01 23:56
    恒大林溪郡今日迎來展廳開放,目前展廳位于中原區秦嶺路與建設西路交匯處的東北角原恒大養生谷展廳位置。
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    恒大速度真的是夠速度,三月份剛剛公布的項目規劃方案,近日展廳就已經開放,這樣的速度,下個月就要開盤的節奏,這就是一線房企高周轉的速度。
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    整個項目屬于中原區刁溝村的城改項目,首期地塊占地94.71畝,容積率2.0,規劃有規劃6棟洋房、9棟高層、2棟商業用房,共計1124戶,恒大林溪郡首期地塊正式公布,也將標志著刁溝城改項目正式步入正軌。
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    目前整個安置房項目已經接近封頂,預計今年年底或明年年初交付,而刁溝本身就位于中原區新規劃重點區域,目前周邊部分道路在鋪設階段,但周邊生態資源豐富,公共交通也是比較便利的。已經進駐區域內開發商有融信、世茂、招商等,區域內的價格也都不低。
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    恒大林溪郡一期還將延續恒大精裝交付,戶型規劃86-136㎡的高層,洋房以135m2及140m2為主,舒適度比較高。
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    而整個片區也基本上也改善為主,除了先天的生態資源,后期zf在區域內規劃了地鐵14號線、6號線、10號線,而在地塊周邊規劃的還設有常西湖外國語小學(24班制)和常西湖外國語中學(36班制),以及一所規劃高中,都是公辦學校。
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    所以,未來周邊配套還將會更加完善和豐富,但目前整個區域內的價格已經領跑中原區。但今年恒大全國項目都以特價出售,即使top前三資金壓力也不好過,回款依然是頭等大事。作為首開地塊,價格上應該會比后期地塊更有價值。
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    恒大林溪郡(刁溝棚戶區改造項目)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 凱旋城 2020-05-01 22:48
    4月30日,萬科拿下南龍湖兩宗土地。13號位于孟莊鎮雙湖大道與河南澤辰置業有限公司附近,面積約56.78畝,容積率大于1小于3,建筑密度小于25%,成交總價21009萬元,單價370萬/畝,樓面價1850元/平方米。
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    此次兩宗土地為凱旋城的后期地塊,其實說爛尾樓都不為過,項目早在2014年就開始銷售,到現在還處于癱瘓狀態,中間還經過了改名換姓,眾多原因焦灼在一起,導致項目一直處于停工狀態。
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    凱旋城最早是因為土地性質原因,原本是工業用地,后期經過土變更改為住宅用地,整個項目占地約280畝,總建面積約60萬㎡,容積率3.0,規劃24棟18-33層住宅,但現在也僅有幾棟樓有預售證。后期又因為負債等多重原因被法拍,而后更名為九瓏臺,新接手的開發商也未能將此項目救活。
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    而萬科在此刻殺入,前期業主及后期地塊算是有保障了,但對于周邊競品及整個南龍湖而言,萬科進駐南龍湖,也不算是更南龍湖注入一劑強心劑,南龍湖本身就不缺乏一線房企,優質產品也不在少數,本身都處于一個供大于求的局面。?就像萬科在港區項目,依然不是熱銷、快銷項目。
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    畢竟受周邊人口、消費人群、區域發展及配套等多重因素影響,而現在的南龍湖雖然比幾年前要成熟很多,但還是屬于新鄭,鄭州遠郊區域,還是依靠外來人口及鄭州外溢人群,外加周邊同類產品眾多,客戶可選擇性多,眾多一線及本土開發商都不好過,大多還是以價格戰為主。
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