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小頑童 房產評論師

  • 房產評論師
    小頑童 點評 金茂北龍湖儲備地塊 21小時前
    金茂如意府,位于朝陽路和眾意西路交會處東南角。容積率1.69,規劃15棟7層洋房和1棟幼兒園,共計544戶,938個車位,住宅標準層層高3.05米。

    包含143㎡四房、165㎡四房、185㎡四房三個戶型,其中165㎡戶型占比偏高,大概六成左右。戶型屬于正常水準,不是很闊綽,尤其143㎡做成四房,有些雞肋。

    所在位置有些尷尬,不在南岸核心區。周邊都是冠景君悅湖、宏光攬境等小開發商項目,豪宅氣息不濃厚。

    周邊有地鐵6號線朝陽路站以及6、8號線換乘站小營站,都在建,距離也都不遠。

    項目南側為春雷路小學、西側為龍騰一節中學,距離河南外籍子女學校也比較近。

    外立面采用現代風格,材料為真石漆以及部分玻璃幕。相比大哥金茂府石材+金屬扣板差點意思。

    雖然都是主打科技住宅,都是精裝修,但配置方面都要大打折扣。不過,金茂府那個恒溫恒濕恒氧系統也不咋值錢。無非是地價拿高了,找個噱頭賣個溢價而已。并且,金茂在這方面也有多年經驗。

    想想同是14號地,同是80來畝地,總價相差13個小木標,畝單價相差1516萬元,樓面價相差13375元/㎡,屬實難受。

    據說,143㎡四房、165㎡四房單價在3.6萬-4.5元/㎡左右,185㎡四房均價5萬元/㎡左右,精裝修交付。

    這個配置,這個價位,無疑是在與正商上境系、保利龍熙、建業君臨大院一期等剛豪產品對標,走量不加價。

    金茂出品,北龍湖,精裝修,總價500萬起,還是比較香的,相信有很多人會買單。最近永威上和琚也出了部分大戶型產品,單價3.6萬左右,毛坯交付,只是樓棟位置略差。
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    金茂北龍湖儲備地塊金茂北龍湖儲備地塊金茂北龍湖儲備地塊
  • 房產評論師
    小頑童 點評 常綠東風宸苑 2020-05-22 15:33
    項目位于東明路與和明鴻路交會處,占地約22.64畝,容積率3.29,總建筑面積約7萬方,總戶數429。由3棟高層、2棟商業組成。1#樓為20層(兩梯四戶),2#樓為20+16層(兩梯四戶),3#樓為20+10層(兩梯四戶)。

    戶型包含76㎡兩室一廳一衛、106㎡三室兩廳兩衛、116㎡三室兩廳兩衛等幾個,都很一般。

    開發商常綠集團成立于1994年,總部在平頂山。老板也算建筑起家,2005年在平頂山開發首個項目常綠·九天莊園,近幾年在平頂山、焦作、鶴壁、南陽、許昌等地均有項目,累計開發項目20余個。

    曾在2012年,開發商還是華之業的時候,金水區法院職工做了團購房,結果該地塊卻在今年被常綠以近3個小目標總價摘得。在鄭州也算是個笑談,畢竟之前都是老百姓向法院喊冤為主,這次法院職工自己被坑啦。

    好在常綠快到斬亂麻,又拿出一個多億,將這件事擺平。我估計前期拿地時候也都有心理準備,不拖泥帶水,省的售樓部門前天天扯條幅。

    地塊距離在建地鐵8號線棗莊站約1公里,算是準地鐵盤。周邊二手房價格基本在1.8萬-2萬/㎡之間,據說常綠準備賣到2.3萬/㎡左右。最大的理由就是旁邊未來天奕要賣到3萬甚至3萬+,真是一頓操作猛如虎,奈何出個二百五。

    這個價位我認為偏高,但是周邊地緣客戶群體太大,應該不愁賣,畢竟東風路旁寸土寸金地塊。另外項目贈送有地暖、新風、指紋密碼鎖,首層大堂采用4.5米雙層挑高精裝入戶大堂,地下車庫大堂也是精裝設計,配置還算可以。
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    常綠東風宸苑常綠東風宸苑
  • 房產評論師
    小頑童 點評 建業河畔洋房 2020-05-19 11:13
    2019年12月19日,建業以起始價131323萬元拿下87號地塊。位于惠濟區京水路東、濱河路北,土地用途為城鎮住宅、占地約180.4畝,容積率>1.1,<1.5。

    同時還拿下86號地塊,位于惠濟區京水西路東、祥云大道北,土地用途為城鎮住宅兼容零售商業、餐飲、旅館,占地約88.4畝,容積率>1.0,<1.8,起始價64448萬元。

    這里屬于花園口鎮改造項目,曾經的富力建業808,共808公頃,總占地約12120畝,住宅用地約2970畝。如今二位大佬已分道揚鑣,建業河畔洋房落地賈魯河畔。

    建業河畔洋房占地約180畝,共計1206戶,只有1個戶型——143㎡可變戶型。

    戶型很不錯,6.7米長陽臺,四面寬三套房設計,另升級電梯前室玄關。

    規劃的是7層、8層、11層建筑,雖然建業都稱其為洋房,但11層真不能稱為洋房。

    整體精裝修交付,由逯薇擔綱精裝顧問——曾是萬科住宅設計師,于2003年加入萬科,14年來專注于住宅設計,參與過20萬套以上住宅設計。2017年5月,逯薇創立自己的個人工作室“家的容器”。

    雖不如李瑋珉。梁志天等大師出名,但在業內也是小有名氣。

    據說,首批房源價格不超25000元/㎡。雖說你主打賣點是北龍湖北,但中間實實在在隔著個楊金。那里還半死不活,這里你想一枝獨秀?

    個人認為,不值!吃溢價,吃的有些狠。

    雖然中州大道、賈魯河確實存在,但對面的污水處理廠、馬頭崗軍用機場也漏不掉。目前周邊還是一片荒涼,地鐵、學校也沒落地。

    坐在自家寬景陽臺上,遠眺前方的污水處理廠,聽著飛機掠過的轟鳴聲,能悅心還是能悅耳?
    這個單價,這個總價,難道不能有更好的選擇?就因為建業新生活的上市就能這么膨脹?
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    建業河畔洋房建業河畔洋房建業河畔洋房建業河畔洋房
  • 房產評論師
    小頑童 點評 鴻園 2020-05-16 14:55
    康橋香麓灣位于鴻發路與博學路交會處,隸屬于金水科教園區。

    香麓灣與鄭東林溪灣、美廬灣同屬康橋灣系產品,定位高端,是新加坡SCDA第67號作品。外立面采用鋁板及玻璃幕材質,很有質感。

    項目占地約132畝,包含7棟6-8層疊墅和洋房、16棟16-17層小高層以及1棟幼兒園。規劃總戶數1010戶,車位1614個。

    小高層包含三種戶型:
    142㎡四室兩廳兩衛,入戶門為雙開門、一梯一戶、三開間朝南設計;
    162㎡四室兩廳三衛,入戶門為雙開門、一梯一戶、層高3.15米、南向雙飄窗;
    以及182㎡四室兩廳三衛,入戶門為雙開門、一梯一戶、層高3.15米、南北雙陽臺、雙套房、270°陽臺環視設計。

    洋房標準層為164㎡四室兩廳三衛、疊拼上疊為242㎡四室兩廳四衛(贈送79㎡屋頂平臺)、中疊為229㎡四室兩廳四衛(贈送負一樓)、下疊為238㎡四室兩廳四衛(贈送負一樓)。

    整體精裝修交付,裝修設計由DIA丹健國際擔綱,給很多豪宅都有做過室內設計。

    目前地塊西側博學路尚未修通,路網環境很是糟糕,去項目地還需要繞道鴻園那里。地塊北側規劃有小學用地,周邊有鴻園引進的金水區第二實驗小學,規劃的中學相對較遠些。

    現場售樓部還沒建好,喜來登有個城市展廳。據置業顧問講,小高層首開價24000元/㎡左右。這樣看應該會與鴻園洋房產品、泰禾東府大院、美盛北龍臺洋房形成競爭之勢。

    至于疊墅,預估要在650萬起步,更貴的甚至上千萬,會與北龍湖洋房產品形成間接競爭。
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    鴻園鴻園
  • 房產評論師
    小頑童 點評 建業·J18 2020-05-14 11:58
    建業·j18項目位于鄭州市鄭開大道與人文路交會處,共計四塊地。

    目前首期主要是公寓,產品有平層和loft,面積區間40-200多㎡。

    精裝修交付,據悉標準5000元/㎡左右。

    目前推售小戶型,主要針對員工以及君鄰會會員內購,均價在16000元/㎡左右,具體參照不同朝向、樓層以及戶型。

    等這波內購完,面向市場推售的價格在18000元/㎡左右。

    莫名的自信啊 !!!

    個人對這個項目還是蠻期待的,尤其東側商業地塊中的大峽谷商業以及酒店,有國際范。畢竟李董(胡太)主持大局,執行力滿滿。

    女人一旦認真起來,那真是苛求極致,關鍵還是不怕花錢的女人。

    售樓部呈現效果就相當不錯,布置的恰到好處,有逼格。

    目前銷售團隊主要是案場置業顧問以及銷售君鄰大院的君鄰會團隊,另有李董站臺。

    君鄰會團隊真是叫苦不迭,銷售君鄰大院時候那叫一個容易,輪到J18著實叫天天不應叫地地不靈。

    東側地塊也已啟動,北側住宅地塊估計得等到三四年后,據小道消息單價要到5萬一平,人心不足蛇吞象。

    不過,但是J18也說要賣到3萬一平,賣一兩萬掉價。結果還是要回到現實中來,相信在不久的將來他們會更現實。

    畢竟周邊融信城市之窗、海港派克公寓七八千一平的單價,徘徊在深淵中始終無法自拔,令人嘆息。
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    建業·J18建業·J18建業·J18建業·J18建業·J18建業·J18
  • 房產評論師
    小頑童 點評 未來天奕 2020-05-13 11:29
    未來天奕,之前的山頂棗莊改造地塊。圍擋很早都有了,后來轉讓給未來地產。
    之前的事很多老師都講過了,我這里不再多說。

    整體戶型區間160-600㎡,定位豪宅屬性。前期主要推售202㎡四室兩廳三衛、271㎡四室兩廳四衛兩個戶型,設計的相當棒。

    項目聘請李瑋珉擔綱其建筑、空間、室內精裝的設計,景觀設計則是由中國最山水比德的靈魂人物孫虎操刀,打造位于市中心的潛山溪谷景觀。

    這兩個人也不必過于介紹,近幾年的鄭州購房者已經耳熟能詳。

    看完其效果圖后,感覺還是很不錯的。全屋落地窗設計,大面寬觀景陽臺,露臺最大的有25㎡,270°環繞。與瀚海晴宇的露臺有些相像,但沒有其面積大。

    由李大師設計的大堂挑高9米,外立面采用干掛石材及太空鋁板,玻璃幕墻占比約92%。

    社區內還規劃有約1500㎡室內運動生活館,包含健身會所、瑜伽室等。社區內有空中廊橋、屋頂花園等實用元素。

    項目采用精裝修交付,標準以漢斯格雅衛浴、美諾廚電、羅格朗五金、林內等品牌為主。

    室內空調、地暖、新風、窗簾等均以智能家居為主。

    物業則是與建業物業管理公司合作,已經簽署合作協議。

    據置業顧問講,單價應該在3萬元左右,與周邊常綠東風宸院、融創蘭園等項目定位差距還是很大的。

    萬眾期待的嘉里中心(雅頌居)也已入市,但明顯兩個項目不在一個level。

    這個項目有種寧做雞頭,不做鳳尾的感覺,畢竟總房價已經達到泛北龍湖級別,只是不知開發經驗不足的未來地產能否扛鼎下去。
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    未來天奕未來天奕
  • 房產評論師
    小頑童 點評 銀榕居 2020-05-11 14:30
    銀榕居位于物流大道與敬業路交會處東北角,東側是藍城誠園,西側是河南省實驗學校高中部。

    項目占地約47畝,總建筑面積約11萬方,共有8棟小高層。容積率2.49,總戶數640,規劃地下停車位653個,地上停車位9個。

    包含98-128㎡三房以及143㎡四房,戶型整體還不錯,功能比較均衡。

    法人是鄭州宏升置業有限公司,背后為海港集團。綠博海寧皮革城東側有個項目海港派克公寓為其所開發,21--41㎡平層,精裝修7000+一平。

    另外就是,中牟縣路勁國際城以及路勁九郡兩個項目是其和路勁合作開發。這兩塊地土地成本較低,所以賊拉賺錢。

    目前銀榕居展廳已經開放,就在地塊西側。作為四環外項目來說,這個項目無疑是幸運的。不僅位于大熱的白沙片區,還占盡優質資源。

    家門口的省實驗初中部以及高中部已經確定,開建日期近在眼前。將來交房劃片應該是大概率事件,只是開發商應該不敢承諾。

    地鐵8號線龍王廟站已經圍擋,五年后通車應該不成問題。

    名校+地鐵加持,簡直雙王炸。唯一缺陷就是開發商為小開發商,經驗及口碑不足。

    價格方面我不太清楚,個人預計應該在15000元/㎡上下,具體還要看開發商定價標準。
    (展開全部)
    銀榕居
  • 房產評論師
    小頑童 點評 保利金茂時光悅 2020-05-09 14:16
    今年新年第一拍的保利地塊正式入市!

    1月8日,保利摘得經開區兩宗地。24號地,總價128972萬元,樓面價9776元/平,綜合房價19549元/平。25號地,總價89703萬元,樓面價9798元/平,綜合房價19322元/平。

    同日摘地的還有華潤,案名定為華潤凱旋門,兩個央企馬上就要近身搏斗。

    保利天匯位于鄭州市航海東路中原福塔北300米,總占地約110畝,建筑面積約21.3萬方,容積率2.99。

    規劃有17棟高層建筑,總戶數1788戶,車位配比1:1.5。

    戶型包含95㎡三室兩廳兩衛(三開間朝南、南北雙陽臺)、125㎡四室兩廳兩衛(三開間朝南、南北雙陽臺)、140㎡四室兩廳兩衛(寬廳設計、南北雙陽臺)等多個面積段?;径紴閮商菟膽粼O計,戶型還算可以。

    從大環境來看,地塊位于中原福塔北側,周邊被七里河公園和十八里河濱河公園環繞,且距離中州大道較近,還算不錯。但從小環境來看,地塊周邊多處于待完善狀態,差點意思。

    保利和華潤的價格應該都會在20000元/㎡上下徘徊,具體還得看自身定位和建標。

    個人認為,超過2萬單價的話不如往東區考慮下,教育、醫療及交通等資源也更有優勢。
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    保利金茂時光悅
  • 房產評論師
    小頑童 點評 鑫苑東方首璽 2020-05-08 09:33
    鑫苑東方首璽,劉圪垱村改造項目,由鄭州佳和置業拿下,現由鑫苑全資控股。

    項目位于中牟新縣城腹地,北至學苑路,南至文博路。項目一期占地約121畝,包含13棟高層、4棟洋房,容積率3.49。

    高層戶型區間80-140m2,洋房戶型區間140-160m2。

    鑫苑雖然起家于鄭州,但這是其在中牟的第一個項目。說來也怪,迄今為止,中牟新縣城進駐的大開發商寥寥無幾。

    大概自2005年左右,中牟新縣城開始大力發展建設,彼時商品房小區層出不窮。以藍爵世家、金帝城、天驕名門、紫藤嘉園等為代表的小區,大多以1000多一平米的價格入市。

    時至今日,中牟新縣城近百個小區,也只有綠城百合花園、東潤朗郡、綠都褐石街區三個品牌開發商社區來的比較早。路勁國際城、碧桂園豪園、亞新美好天境只是前兩年剛剛入駐。

    可以肯定的是,中牟新縣城缺少好房子,缺少品質房企開發的房子。一個7年前建成的綠城過氣產品至今依然笑傲整個片區,二手房價格遙遙領先。

    該項目目前尚未開盤,預計單價9000元/㎡左右。簡單說下周邊競品項目:

    1.翡翠明珠,在售小高層,現房,均價9000元/㎡左右。商都大道旁的綠博半島也為其開發,開發商是東亞置業,小開發商,蓋房子的風格極度模仿綠城百合,但沒有質感;

    2.亞新美好天境,位于中牟人民醫院西側,高層精裝修,均價11000元/㎡;

    3.路勁國際城,位于商都大道和人文路東北角,高層均價9500元/㎡,洋房均價12000元/㎡;

    4.晨瓏華庭,位于鑫苑項目西側,在售大戶型尾盤,均價11500元/㎡

    5.合能地塊,位于商都大道南、學苑路北,還未如實,以單價631萬元/畝,樓面價3157元/平拿的地。
    6.冬青云錦熙悅,位于商都路小學東側,純小高層設計,廣告已經開始鋪街。

    另外,在汽車園區還有兩個項目今年要入市,一個萬科榮成云圖,一個弘陽府。

    很多人講,相比綠博來說,當前中牟新縣城房子并不便宜,不如買綠博。但每個區域都會有自己的客戶群體,這些人已經熟悉周邊的生活氛圍,有吃有喝有玩,他們會認為綠博過于偏遠,故而還是選擇新縣城定居。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 天倫城 2020-05-07 14:21
    前兩天去馬渡附近辦事,路過任莊周邊,也就是天倫城城改地。

    之前都是走東三環轉鴻寶路到達片區,這次從東四環角度重新審視楊金東部。

    片區內大地主鴻園已開發至六期,基本接近尾聲,泰禾東府大院、康橋香麓灣、瀚海爾灣二期嚴陣以待。

    目前最大的地主就是天倫,項目總占地約914畝,總建面約130萬方。

    在相繼送走泰禾、金地、綠城等合作方后,獨立開發天倫城首期風華苑。

    風華苑位于鴻發路以南、鴻寶路以北,街坊路以東、鄭港輔路以西。

    占地約73畝,建筑面積約12萬方,容積率1.99,規劃總戶數817戶,,由9棟洋房和5棟高層組成。 其中高層為18-29層,建面為約95、115、125㎡的三房,洋房規劃為6-7層,建面為約125、140㎡的三房、四房。戶型都很不錯,均好性。

    項目已于4月20日進行首開,推出高層14#、洋房3#、8#等三棟樓,共計161套房源。開盤數據顯示清盤,個人認為會有一點點水分存在吧,畢竟前后停擺時間兩年有余。

    之前沿鴻寶路東行,總感覺不夠開闊,片區不夠敞亮。此次沿東四環前行,仔細感受,還不如之前來的親切?;蛟S是東四環快速路還沒有修通的緣故吧,大車橫行,灰塵四起。

    不過,想想南三環房子已經賣到了16000的價格,東四環內這個價格還算可以吧。

    等到未來明理路北延打通,東四環快速路建成,地鐵1號線北延通車,片區也將舊貌換新顏。
    據說項目還引入優勝路小學、鄭州七中分校,只是不知能否順利落地。

    天倫這個開發商雖然很有實力,也在北區開發過別墅項目天倫莊園以及天倫錦城,但口碑很是一般,希望這次能汲取泰禾、綠城兩位大牛的經驗,蓋出好房子。
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    天倫城
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