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guhfgvf 房產評論師

  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 龍居華府 17小時前
    ——益通龍居華府——

    益通開發過天賜良園、清城美苑等項目,最近有名的是中原區的冉屯村城改項目,也就是中原區的九龍城,是個很奇葩的項目,規劃戶型各種奇葩,竟然還是精裝修的,但架不住位置好,最后賣的價格也不低。
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    龍居華府是益通在楊金運作了好久的項目,是楊金的北錄莊大郭村花李莊合村并城項目。安置區37萬㎡住宅及商務樓已完成施工。 開發用地位于鄭州市東北部,行政區劃隸屬于金水區,具體為金寶路、經三街、經四街、金寶支路、慧城環路所圍合的區域,規劃用地共4塊,總開發面積505畝。
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    這個位置不算多好,南面緊鄰高鐵線和連霍高速,算是楊金和鴻園板塊的交匯處,東面看到的是北錄莊安置區,南面看到的是龍翔嘉苑安置區。
    周邊康橋、美盛、福晟等競品不少,都比益通要老練很多。
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    項目一期占地約66畝,規劃11棟小高層,容積率2.49,中規中矩的規劃基本是楊金片區的模板,沒辦法,航空限高,大家只能做成這樣,連高低配想出個洋房都難。
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    項目采用新中式建筑風格,在外立面上還是下了功夫的,采用干掛石材,鑲嵌紫銅龍紋雕花。

    戶型主要是89平大兩房、125平三房、143平四房,戶型都不差,主要是89的兩房比較大膽,定位有點類似天筑的小戶型,舒適度很高,不注重功能性。
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    此次還是采用精裝修,號稱4000一平的標準,不過,對于益通的裝修品質把控能力,我是打問號的。
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    個人對楊金的項目不太感冒,隨著龍湖北岸項目和建業河畔洋房的入市,會把楊金給架空。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 華潤置地凱旋門 2020-05-23 16:05
    ——保利天匯——

    保利雖然貴為央企,但實事求是的講,沒給鄭州帶來什么驚喜,驚嚇倒是不少。

    曾經的純洋房保利海上五月花,交房效果也不盡如人意,后面的保利心語、保利海德公園、保利羅蘭香谷,或受制于地塊,或受制于市場,都稱不上多好的項目,還有保利瓏熙,是地段光環大于產品光環的作品,與同區域眾盤相比,沒啥亮點。
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    而福塔之下,與央企兄弟華潤的爭鋒之作——保利 天匯,估計是產品力最強的了。
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    保利“天”字系,擇址城市繁榮之地,收藏城市優質資源,為保利TOP級高端系列作品。。目前,保利“天”字系已布局北京、廣州、南京、成都等城市,每座城市的“天字系”產品都成為可以代表這座城市高端居住水平的著作。
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    從之前來看,天匯都是大平層,可以觀看河海資源。
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    鄭州這個,其實只有天匯的名,沒有天匯的實,整體是偏剛需的。
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    項目總占地約112畝,分二期開發:北邊的大地塊保利天匯庭+南邊的小地塊保利天匯居,總建面約29萬方,容積率2.99,規劃17棟24-27層住宅, 總戶數1788戶。
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    天匯庭66畝,建筑面積171174.16平方米,綠地率30.24%,規劃10棟24-27層高層。
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    天匯居46畝,建筑面積117250.4平方米,綠地率30.15%,規劃7棟27層高層。
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    天匯最大的特點,外立面采用玻璃幕墻,還是很少見的,玻璃幕墻確實美觀,但成本高,在心語做過了,看著還行。
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    天匯的戶型和華潤類似,只有95-125-140三種,140平不論中間戶還是邊戶的大寬廳還是很給力的。
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    雖然天匯的產品力不錯,但距離中州大道和機場高速交匯太近,噪音影響較大。

    有想買房的可以去美景龍堂實地感受下,反正每次從中州大道過,都感覺可近。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 綠地香湖灣 2020-05-21 22:04
    ——綠地悅瀾灣——
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    綠地香湖灣在前兩年一期二期大肆內購后,就沉寂了下來,直到最近才又推進三期新地塊,當然還是內購套路,目前網傳的單價7500,還是精裝修,也可以首付分期5年10次。
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    目前南港價格一降再降,瀚海航城毛坯價7500,建業云境7500,遠洋中能榮府6層洋房8000-9000,而他們一個個當初拿的地樓面價都4000多快5000了,真的是且胳膊甩腿虧本清倉。
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    這個時候,確實是低點,但低點不代表就有投資的價值,南港的架勢,很有可能長期橫盤。
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    綠地這個三期悅瀾灣,占地100畝左右,由12棟26-33層高層住宅組成,大部分是兩梯三戶,容積率2.5,總建面17萬方,主力戶型是95平米三房、125平米三房、140平米四房和160平米四房。
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    125平米三房最多,綠地的戶型都不差,其次是95平米中間戶小三房。
    其實這個價位上,綠地不一定是最合適的選擇。
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    從城市面貌上看,香湖灣有點孤單,不如園博園片區的和昌盛世城邦相對成熟,不如雙鶴湖片區的千畝公園環境優美。
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    從產品看,不如和昌盛世城邦11-15層小高層舒服,小三房也不如和昌95平小三房舒服。
    外立面也比較平淡,不如建業云境和瀚海航城那么炫酷現代。
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    從檔次來看,不如豫發九棠府、遠洋中能榮府那么低密高端。
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    綠地其實就是給南港剛需的選擇,但既然價格都差不多,干嘛不買個南港的優質盤呢?
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 星聯楓橋灣 2020-05-21 17:49
    ——星聯楓橋灣——
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    這是一個形象鮮明的項目,還是挺值得關注的。
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    最大的看點是外立面,項目整體建筑風格為現代主義風格,外立面設計靈感來源于蜂巢的六邊形造型,在材質選擇上采用全鋁板外包。
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    項目位于河南省鄭州市鄭東新區白沙組團象湖一號附近,森林花語南邊,處于白楊路以南、賀莊路以東、綠博大道以北組成的三角形區域內,地理位置相當不錯,緊鄰賈魯河及濱河景觀帶,應該是白沙唯一臨河的項目,所以星聯定位是“灣”系現代高端作品。
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    項目全部為純洋房,分為一二兩期分批開發,但規模也不大。

    總占地約53畝,容積率約1.59,50米限高,13棟洋房,一共336套。
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    一期是象辰路南(原白楊路)、中山路東(原賀莊路)。占地約30畝,總建面5萬方,容積率1.6,規劃有7棟洋房(4棟9層,3棟8層),一梯一戶,層高3.1米,戶型面積段為約143-195㎡平,總戶數:190戶。
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    星聯的戶型設計還是很不錯的。
    141大三房,非常舒服,寬寬的客廳,一字型的廚房,贈送小陽臺,8.4米的大陽臺,最主要是三房設計,符合真正想改善的客戶需求。目前141的四房太多,但太局促了,為了增加功能犧牲了舒適度,根本不叫改善。

    170的四房就稍顯平庸了,適合功能型改善。
    176和197的四房就很有靈魂了,客廳270度拐角大陽臺,視野無敵了,和萬科美景世玠的洋房理念很像。
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    目前鄭州市場改善產品呈現一種趨勢,對客廳、餐廳、主臥的空間極致化,還是挺有突破的。

    這個項目賣多錢還挺難估算的。周邊都是剛需,無法參考,估計介于瀚海觀象和嵐溪府之間。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 未來天奕 2020-05-20 23:18
    ——未來天奕——
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    這個項目大概率會悲劇。
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    個人奮斗固然重要,也不能忽略時代的進程。
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    鄭州的大平層市場,還不成熟,大多數高端客戶認可的,仍然是北龍湖的低密豪宅,他們肯為一樓帶院付出高昂溢價,但卻不太會為大平層慷慨買單。
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    前有建業天筑、東潤泰和、瀚海晴宇嘗試,大平層滯銷,沉淀大量資金,房企痛不欲生,幸好有一波上漲行情帶動。即使如此,東潤也因此被拖累,錯失很多發展機會。
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    后有瀚海觀象揮淚降價甩賣,當然有客觀限價因素,還有亞新系列,亞新紫藤公館,交房至今有好多房子賣不動,亞新海棠公館也是個困難大頭。
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    唯一好點的可能就是康橋美廬灣,但他也不是純粹的大平層,而是類別墅,即使如此創新去化也比較艱難。
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    做大平層的,沒一個好下場,更別提是未來房產這樣的小房企來操盤,變數更多。
    有什么辦法呢?鄭州不是北上廣,鄭州就是個剛需之城,大家不認可高高在上的大平層,只認可接地氣的低密院落。
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    當然,不可否認,未來房產是對得起這塊地的,對得起城市的天際線,也給了高容積率地塊另一種不那么墮落的出路。
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    東風路東明路交匯處西南角,自然是城市中心,5棟天幕平層豪邸,自然是十分的有面。
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    落地玻璃幕墻占比90%的項目,270°環繞式露臺、9米架空大堂、酒店式泊客大堂設計等,主力產品為建筑面積約160-580㎡天幕平層,稱得上鄭州獨一無二的作品。
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    戶型的獨特,已經不能用傳統的南北通透,明廚明衛來簡單界定,天奕的戶型自帶超然灑脫的氣質,體現在流行動感的陽臺,主臥客廳的極致享受。
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    但一字排開的五棟孤樓,恐怕仍難免讓傳統的中原購房者嫌棄,小區連個院都沒有,以后家里老人咋跳廣場舞?
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    天奕的價格是對標北龍湖的,估計單價28000-30000.
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 碧桂園名門鳳凰城 2020-05-20 22:45
    ——碧桂園名門鳳凰城——
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    真是好地段啊,臨湖的好位置,還挨著地鐵口西流湖站,但讓碧桂園來做,總感覺有些可惜。
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    總占地6057畝,整個大一期共90多畝,容積率4.2,非常剛,和華瑞紫韻城一樣高容積率,其中南地塊占地25畝,北地塊占地67畝。
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    項目首期規劃12棟31-34層高層,全部為兩梯四戶,共計2430套。其中:
    南地塊1/2/3/5四棟樓由于臨建設路近,離湖遠些,地塊定位偏剛需,戶型只有89和115兩種,一半對一半。
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    北地塊臨湖且成規模,戶型涵蓋89-230㎡三/四房,主力戶型為115㎡三房,里面的5#/6#/7#/8#樓精裝修,其余為毛坯交付。
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    戶型延續的碧桂園西湖的產品線,89平米小三房三開間朝南,并且是聯通大陽臺,不過陽臺全封無贈送,無形中提高了房價,而且餐廳非常雞肋。
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    115平米三房采用碧桂園慣用的橫廳設計,北邊還有個小陽臺可以封成個小房間,也算贈送吧。
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    碧桂園的戶型強在衛生間,都是干濕分離三段式設計。
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    之前中原區三環沿線普遍降價,西湖更是降到14500到精裝,個人感覺性價比還是可以的。
    估計鳳凰城也是這價格吧,看不出品質有哪些明顯提升,反而容積率比西湖還要高些。
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    其實西湖有后期幾塊地做的改善產品還是有些驚艷的。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 東青·云錦熙悅 2020-05-20 08:55
    ——東青云錦熙悅——
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    東青集團,是來自南陽的一個小開發商。
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    之前叫東正集團,開發過東正雅典陽光、東正·和美國際、東正藍灣,東正·皇馬國際,東正·香溪美地,基本前期一直在南陽發育。
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    2014年—2016年,開啟外域戰略,在河南省南陽市、駐馬店市、平頂山市及河北省廊坊市儲備了大量的土地資源。
    2018年5月:東正基業升級為東青集團。
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    整體來看,還是一個處于擴張期的房企,沒有明顯特色,但人家也有自己的產品線策略,云錦算是中高端吧。
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    東青·云錦熙悅項目位于中牟新區,在路勁國際城東邊,北邊是賈魯河,環境和位置還是不錯的,沾著綠博的邊,勉強算大東區吧,這也是很多地市房企的入鄭路徑,農村包圍城市。

    但地市房企這兩年在鄭州做的比較艱難,類似大正、豫森等等,估計也沒掙著啥錢。
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    項目總占地60畝,總規劃建筑面積10萬方,由11棟18層的板式小高層和一所幼兒園以及部分商業組成,容積率2.5,綠地率高達35%,總套數820戶,主力戶型為95平米戶型三室兩廳一廚一衛,105平米戶型三室兩廳一廚兩衛;115戶型三室兩廳兩衛一廚。
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    綜合來看,是一個中規中矩的剛需項目。
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    目前正在舉辦入會活動,0元入會享3000元/套,這項目售價估計在9500左右,雖然無過多亮點,但與競品相比,勝在地段好,像目前周邊在售的,路勁九郡比較靠西了,萬科云圖雖然不錯,但太靠南了。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 銀榕居 2020-05-14 18:55
    ——銀榕居——
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    銀榕居,即宏升公館,由海港集團開發,海港在綠博有個派克公寓項目,中牟貌似也有地,主要范圍在東區,貌似是個土地寶寶,與香港路勁集團合作開發的有“路勁.九郡”“路勁.國際城”等項目,在安徽、廣東、海南也有項目。
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    像東區這種項目,各方面還不錯,一直寂寂無聲,但突然冒出來銷售,那想都不用想,肯定是哪個單位的定向小區,團購完了,還剩一些房子,就拿出來賣。
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    所以,不知名開發商的盤,不一定是差盤,只不過刻意低調潛行罷了。
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    來看下銀榕居:
    位置沒得說,在綠博大道與鳳棲街西北100米 ,挨著藍城誠園 C 地塊。在河南省實驗中學東側,妥妥的學區房。
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    項目占地約47畝,2.5容積率,總建筑面積約11萬方,是一個方方正正的純居住社區,由8棟14-20層的高層規整排布組成,這種低密社區還是挺稀罕的,周圍的白沙新盤,容積率普遍3.5。

    銀榕居的戶型還是比較不錯的,規劃的全是建面約98-143中大改善戶型。2T2的產品打造,三開間朝南的大開間設計,多室朝南、主臥套房設計、多功能衛生間、超大觀景陽臺。
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    整體來看,沒有明顯短板,但畢竟小開發商,估計不敢開高價。
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    最近白沙的行情不算好,4月初時星聯嵐溪府推出高層共104套,去化46套,去化率44%,成交均價約14000元/㎡(精裝)。
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    銀榕居估計也就這價格了。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 康橋東麓園 2020-05-14 11:01
    ——康橋香麓灣——
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    康橋對他的打造,并沒有延續東麓園的做法,而是做成了美廬灣的姊妹篇,說明康橋對這塊地的期望值很高。

    目前釋放的價格是25000左右帶精裝,遠超周邊18000-19000的毛坯價。

    都說這兩年康橋在墮落,大面上確實這樣,但分開看,可以發現康橋大的戰略是分開的,嫌貧愛富的:

    在二七區、高新區、綠博、管城等低價剛需區域,康橋是隨大流,快速走量,品質也堪憂,逐漸碧桂園化恒大化。

    在濱河、楊金、北龍湖等高價改善區域,康橋是做引領者、創新者,不追求去化速度,但很追求高價、高利潤。
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    在不同的市場,康橋使得勁是不一樣的,有舍有得。
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    東麓園這個項目其實是失敗的,產品看似不錯,但也就比周邊略好一點,沒有實現完全超越,所以也沒賣上價,關鍵也賣得不快。
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    所以,我想康橋是也反思了的,在與楊金同區域屬性的鴻園板塊,堅決不能走東麓園那樣的中庸路線,既然都賣不快了,那就干脆追求高價格吧。
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    這也就是目前香麓灣展示的樣子了。
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    香麓灣住宅地塊占地132畝,容積率2.0,建筑面積約24.6萬方,包括7棟6-8層洋房+16棟16-17層小高層住宅+1棟幼兒園+1棟配套用房。項目主推限高54米的16-17層小高層,戶型只有三種,分別為142平四室兩廳兩衛、162平四室兩廳三衛、182平四室兩廳三衛,除此之外還有225-255平疊墅等高端產品,很好地保持了業主圈層的純粹性。
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    產品尺度完全超越了東麓園的面積,但又低于美廬灣的面積,和北龍湖主力戶型配比差不多。
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    香麓灣所有戶型均為精裝修交付,裝修設計由蜚聲業內的DIA丹健國際擔綱,也就是說,康橋此次敢賣25000的一大底氣是精裝標準了,參考美廬灣,估計對外宣傳是6000一平裝標吧。
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    最重要的還是樓盤舒適度咋樣,到底值不值。
    香麓灣和美廬灣類似,采用270°無墻環幕玻璃格局、國際級玻璃幕墻風格,室內無廊柱流動設計、層高3.15米,全部一梯一戶。
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    有一點要注意的是,也許是為了營造270度立面效果,180平戶型,客廳設置在戶型兩端,你入戶之后,要路過幾個臥室才能到客廳,感覺有點奇怪。
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    個人認為,康橋香麓灣產品力還是挺強的,理念也比較超前,比周邊貴也是理所應當,就是看改善客戶能接受不了的,畢竟超越周邊太多了。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 鄭州金融島翡云公寓 2020-05-12 22:46
    ——金融島20號——
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    事實證明,沒有完全的自持項目,即使是號稱整棟定制的北龍湖寫字樓,現在也有散售的。

    但僅僅只有1棟,就是20#,是金融島唯一一棟面向市場的辦公產品!
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    20#位于金融島外環西側,外環一共12棟,,由10位設計大師及國際設計院,統一設計。
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    而20#由中國建筑西南設計研究院的總建筑師錢方設計,采用“瓊樓玉宇”的設計理念,地上建面6萬方,塔樓立面向外傾斜,漸變彩釉玻璃與龍湖水色倒映,現代簡潔又莊重大氣,整體退臺設計,5層為室外露臺,6-22層是辦公,22層設有景觀花園,基本每層都能享受全景湖景。
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    20#大堂挑高10.5米,標準層層高4.2米,負一層層高6米,共享中庭70米高作,為辦公樓層的休息區,具有互動式現代商務體驗。,建材方面采用進口石材、氟碳噴涂鋁板及鋁型材、德國頂級品牌門窗五金。
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    標準層面積約2400平米,配備12部客梯+1部貨梯+1部VIP梯,算下來,14臺國際知名品牌高速電梯,單部服務面積不超過5000㎡,單部單層服務面積僅170多平,相當于豪宅一梯一戶的配備。
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    不過,據悉,島內內環樓宇今年年底前可全部竣工交付,外環樓宇還得三四年。
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    雖然目前市場上寫字樓不好賣,但金融島上的畢竟是孤品,就這一棟,挺有收藏價值的。

    除了寫字樓,目前在售的是翡云公寓在售,84-139平米,層高3.5米,電梯、入戶門、廚電、五金、潔具、櫥柜、都為國際一線品牌。
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