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地產觀察 房產評論師

一個有態度的地產主編,從事房地產工作5余年,有著豐富的地產實操經驗!

  • 房產評論師
    地產觀察 點評 鑫苑德潤珺園 1天前
    鑫苑德潤珺園位于南三環行云路交會處東北角。
    由鑫苑與德潤合作開發,鑫苑主要操盤。項目屬于二七區,距離二七萬達僅2.5公里左右。
    目前主推是125㎡三房產品、不選擇首付分期,均價為11000元/㎡;選擇首付分期均價為12600元/㎡,10萬定房,剩下首付明年交房前(預計明年年底交房)還清。
    賣點上:
    1. 從交通上:
    地鐵14號線、7號線(王胡砦站)(在建中)。
    2. 從教育上:
    劃片入學,周邊有大學路第二小學、鄭州市第四十八中、鄭州市八十一中等教育資源,項目自帶兩所幼兒園;
    3.從商業上:
    二七萬達、華潤萬家、世紀聯華等片區商業配套;
    德潤是進入這個片區最早的房企了,當時的德潤黃金海岸真的是超暢銷樓盤,70年的小戶型產品,在鄭州雖然不是品質房企,但是土地儲備量還是很可觀的,在鄭州總有這樣的房企,開發的樓盤品質不是那么那么優質,但現金流很健康,又有很好的土地資源和zf關系,這些對于top系房企來說都是好的合作機會,一個輸出土地,一個輸出運營能力,也是很不錯的結合,對于這個項目而言,位置上還是很不錯的,但是在賣點上其實特別核心的賣點,除了位置上的些許優勢外,就是價格了,畢竟這也是妥妥的二七主城區,但目前在整個鄭州的版圖里,還是屬于價格洼地的。
    雖然這個片區有大商業二七萬達,但是由于這個片區的地鐵網絡規劃相比較其他區域,稍顯滯后的,這樣在公共交通上的優勢就沒那么凸顯了,另外教育資源上,這個先去劃片的學校,教育資源屬于一般水平的,可以說最大的優勢是價格了,同樣的主城區,放在這個位置你可以有很性價比的價格選擇樓盤,如果是這個片區地緣客戶的話,可以去看看。
    另外今天吃早飯聽到旁邊人一直吐槽自己買錯了房子,說那個價格在當時隨便挑,但最后沒想到自己住的地方人員這么混亂和嘈雜,一輩子積蓄都玩火了,這種事情應該是占一部分人群的,所以買房時候千萬不要因小失大,長遠的選擇邏輯,之前說過很多次,先看大區域規劃,再看小區的開發商實力,然后是配套,一定要眼光放長遠,搞清楚自己買房的訴求。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    地產觀察 點評 藍寶桃源里 2天前
    藍寶·桃源里位于育翔路與德慧街交會處。
    在2017年,藍寶集團與綠城集團就已經正式成為戰略合作伙伴。已開發項目有藍寶桃源居及藍寶湖畔曉風。
    項目位于北龍湖板塊,整體地塊較小,僅規劃3棟樓。
    在售建面約89-119㎡,均價16500元/㎡,可首付分期,訂房交2萬,剩余首付分2年半還清。
    看看賣點:
    1. 從交通上:
    周邊地鐵1號線(文苑北路站)、地鐵22號線(規劃中)。
    2. 從教育上;
    毗鄰鄭東新區龍子湖幼兒園、鄭東新區龍子湖小學、河南省第二實驗中學(含小學部)。更有清華附中鄭州學校、上海師范大學附屬中學、西亞斯外籍人員子女學校、楓楊外國語學校四大名校,劃片入學。
    3. 從商業上:
    毗鄰31萬平方米的商業綜合體,區域內更有太格茂、木華廣場、熙地港、寶龍城市廣場、省四大文化館等商業。
    聯手中國高端物業第一品牌綠城物業,基于健康服務、文化教育、居家生活三大園區服務體系。
    從上面的內容可以看出三點,一是項目是小體量項目,二是并沒有特別配套的商業,三是學校上也是劃片入學的,公共交通上也沒有什么明顯優勢,畢竟22號線太長遠了。
    但如果想買這個項目,你只關注這三個點,你可以考慮,一是你比較看重區域價值,畢竟這個是在寸土寸金的北龍湖,二是你不喜歡住大社區,三是你覺得有個好物業就可以了,那么這個項目完全滿足這三點的,綠城的物業在全國都是top系的。
    藍寶和綠城合作后,面世的三個項目位置都是很不錯的,雖然品質和操盤能力上和綠城無法比,但有綠城做品牌背書,還有收割了一部分客戶。
    對于這樣的物業我們自己住的話是可以的,但是如果是投資屬性的話,還是建議同樣條件下,要選擇公共交通配套全,有大商業的地方,因為這些點加上品牌自身的溢價,會在日后變現時候,增加你的變現速度,更大范圍的圈入你的受眾群。這個還是需要認真去根據自身情況考慮的。對于藍寶來說,和綠城的合作,真是一次好的品牌宣傳,不但收了名氣,也收了妥妥的關注度。
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  • 房產評論師
    地產觀察 點評 保利海德公園 2天前
    保利海德公園位于鄭州市金水區中州大道與賈魯河交匯處西南角。
    項目整體位于金水北區域,目前開發的是杓袁地塊,基本位于花園路、中州大道、連霍高速和賈魯河的合圍區域,和楊金片區隔中州大道相望。
    項目為金水區 劉莊、杓袁村改造項目,計劃總投資180億元,總建筑面積超過300萬方,整體占地約2265畝,輻射5.5平方公里,涵蓋密集商業、教育、文化用地,劉莊會建設超過百萬方的商業綜合體,這將是保利進入鄭州以來最大的地產項目。
    保利是央企背景,在鄭州開發過保利海上五月花、保利百合、保利心語、保利文化廣場等項目。
    回到項目整體容積率2.92,規劃有多處幼兒園、小學及中學用地。首期1號院占地約62畝,規劃11棟15-16層小高層產品和一所幼兒園,涵蓋建筑面積約95-182平方米改善型三房和四房,均價在17000元/㎡,無首付分期,首付層面有保利小貸,可貸1年,每月利率6%,最后一個月還本金。
    看看賣點:
    1. 從交通上:
    2號線劉莊站1.6公里。
    2. 從教育上:
    片區學校規劃為市重點小學緯五路一?。ㄊ≈攸c小學)聯合辦學,中學為省教育直屬學校(省實驗中學和省實驗二中)聯合辦學,幼兒教育引進保利旗下專業教育品牌“和樂教育”。
    3. 從生態上:
    市政小公園,步行10分鐘可到賈魯河景觀綠化帶。
    小區配套有1.5萬方商業,后期劉莊地塊規劃有百萬方商業。
    保利真的是比較像央企的央企了,開發的項目無論是從產品品質還是賣點挖掘上都是平穩路線的風格,之前的保利百合交付后,據說物業服務也是沒有體現出特別專業的水平,對于這樣的情況,客戶層面如果是看中了片區價值,又同時覺得項目不錯,是可以買的,因為畢竟是央企,安全性上是很高的,但是這個項目上有個弊端眾所周知,機場和軍用油庫,目前都沒有信息說要搬走,所以兩個不利因素將會對地塊產生長期的影響。利弊同在,還是要慎重去權衡的。
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  • 房產評論師
    地產觀察 點評 融創城 2天前
    融創城位于鄭州中州大道與紫辰路交會處.
    項目位于管城區,介于南三環與南四環之間,地處鄭州新型規劃區域商都新區中部。
    目前區域有富田、綠地、碧桂園、正商等品牌房企入駐。
    看看開發商融創,目前在鄭州開發的項目有象湖一號、觀瀾一號、金水府、中原大觀、大河宸院等13個項目。
    回到項目,項目總用地約1086畝,集商業、教育、文體、康養等業態,內部全生命周期配套規劃。自身配備有9塊教育用地,規劃4所幼兒園,2所小學,1所初中,2所高中。
    在售建面約92-143㎡產品,整體均價14000元/㎡,無首付分期,首付方面可向開發商借款25萬,每月按照月供還款。
    賣點上:
    1. 從交通的上:
    周邊規劃有地鐵4號線(星火路站)。
    2. 從教育上:
    項目整體內部規劃有9塊教育用地,其中有4所幼兒園,2所小學,1所初中,2所高中。
    3. 從商業上:
    項目整體內部規劃有約十萬方現代商業中心。
    提起融創我們最早想到的項目應該就是象湖一號了,那時候象湖板塊也是剛剛開始開發,因為認籌基數大,當時項目開盤出現了一房難求的情況。
    再回到這個項目去年置業顧問的假摔事件和虛報低價吸引客戶的新聞事件,負面新聞的熱度蓋過了項目本身,只能說融創只顧著現金流,媒體關系做的真的是太差了,低價吸引客戶確實是一個很直接的手段,畢竟剛需還是市場的主流的,但是廣告法早就明確過了這一行為的違規性,他們這樣頂風去做,讓大家更多看到的是融創河南市場的壓力,不然孰輕孰重相信都很清楚的。
    今年對于高周轉房企相信壓力會特別大,但對于品牌房企在這個時候一定要守住自己的底線,不能因小失大,按照市場規律去做,市場還是很認可大品牌的,特別是這樣的時期,誰也不會拿著幾十萬去賭一個小樓盤,誰都知道這個利害關系的。
    雖然融創的維權比比皆是,但是大宗交易一定是物有所值的,一分價格一分貨的,只要價格符合你的預算,又有不錯的公共交通,不錯的學校,加上品牌房企的背書,只要合適就可以出手了。
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  • 房產評論師
    地產觀察 點評 恒大林溪郡(刁溝棚戶區改造項目) 2天前
    恒大林溪郡位于鄭州市中原區秦嶺路與建設西路交叉口東北角。
    項目位于常西湖新區的核心板塊,于中原路兩側,西三環、西四環、中原路、隴海路合圍區域。
    區域有融信奧體世紀,世茂振興璀璨熙湖、融僑悅城等項目。
    回到項目,項目首期占地約94.71畝,首期約12萬㎡,首推產品86—136㎡高層(含裝修) ,目前在前期咨詢階段,定存1萬抵3萬(存自己銀行卡),預計下月售樓部、園區開放、開盤;開盤會有首付分期政策,分2年4次還清;
    看看賣點:
    1. 從交通上:
    緊鄰地鐵14號線(蓮湖站)和6號線,雙地鐵口;
    2. 從教育上:
    項目自建幼兒園、常西湖外國語小學(24個教學班,恒大代建公辦學校)、常西湖外國語中學(36個教學班,恒大代建公辦學校)及規劃優質高中(42個教學班,恒大代建)周邊鄭州實驗小學、一五三小學、鄭州36中、鄭州一中、鄭州外國語小學(在建中);
    3. 從配套上:
    五湖四河兩庫九公園環繞,項目三面環水,東臨常莊水庫,北依九曲蓮湖,南御孔河;
    4. 從產品上:
    約2600㎡多功能名仕會所——包括室內恒溫泳池、多功能健身房、棋牌室、桌球室、茶藝室、舞蹈室、西餐廳等十余項配套設施。兒童游樂設施——項目配套室內兒童樂園和室外游樂場。
    對于住宅項目來說,開發商品牌很重要,但房子的配套和服務是同樣重要的,現在買房主流群體已經轉移到了90后和00后群體,他們追求更豐富的生活質量,比如健身、桌球、舞蹈瑜伽這些業余活動,項目如果配套這些活動區,其實是方便了業主的生活。
    從居住屬性上看,兩條地鐵線通車時間是需要2年的時間的,而且目前周邊公共配套是非常匱乏的,坦白講就是剛需盤的配套,因為是全國比較有規模的房企了,所以交付質量上還是會有保障的。
    周邊相對來說不太方便的是商業部分,交付后,周邊商業氛圍需要借助周邊臨近區域的配套,這個一方面會是影響物業的增值因素,另一方面如果有投資客戶,會直接影響房子的租金,所以對于這個區域的客戶還是要根據情況去考慮的。但對于剛需客戶同樣的價格還是建議去看看城市中心的房子,這樣也節約了時間成本,現在二手市場累計的房源量還是很高的,應該是有機會撿漏的。
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  • 房產評論師
    地產觀察 點評 正弘·青云筑 2020-05-19 22:15
    位于高新區科學大道瑞達路交叉口西北角。
    該項目占地約92畝,包含5棟高層住宅、一座將近12萬方的購物中心——正弘匯以及一棟180米高的5A甲級商務樓。區域有金科、福晟、萬達、保利等開發商入駐。
    目前在售有97-180㎡戶型產品,主打戶型為97㎡三房、130㎡三房、160㎡四房、180㎡四房等,均價為15500元/㎡,毛坯交付。首付分期可申請,首次付10%,年底付10%,明年6月份付清。
    看看項目的賣點:
    1. 交通上:
    地鐵8號線(銀屏路站)約1公里左右(2023年通車)
    2. 教育上:
    劃片入學。區域學校有楓葉小熊國際幼兒園、鄭州中學一附小、鄭大實驗小學、鄭州中學、楓楊外國語學校、鄭中國際學校等。
    3. 商業上:
    正弘自持12萬方商業正弘匯,再加上180米的寫字樓地標建筑。
    4. 生態上:
    離得最近的是蓮花公園,大約兩公里左右。
    項目物業為正弘物業(國家一級資質物業),從區域上看,無論從產品規劃上還是周邊配套上,都有很優質的基因,暫且不說項目自身規劃的12萬方的正弘匯商業,就說周邊正弘高新數碼港的商業、丹尼斯、高新萬達的商業,集聚的商業資源是很牛的配置了,可以想象未來商業開業后導入的人流,加上項目自身也配套有地標寫字樓(180米),待交付后區域會有新一輪人流的爆發。要說不足的話,唯一就是不是學區房了,劃片入學,但這個位置,無論是實驗小學還是實驗中學,都是很好的學校了,所以無論是剛需還是剛改都可以重點看看這個項目。
    開發商在住宅產品的開發上也是駕輕就熟了,這個看正弘高新數碼港的運作上是可以看出的,項目涵蓋了住宅、公寓(平層/loft)、商業等業態,無論從品質上還是物業服務上都是可圈可點的,在商業上正弘城的開業也讓我們看到了另外一面的正弘,這種模式在正弘以后的項目上可以復制了,品質盤+大商業,它的成績證明,這個模式它是可以很好的去運作的,所以就讓我們拭目以待更好的正弘,更好的高新吧。相信商業的開業會帶給高新更好的生活面貌。
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  • 房產評論師
    地產觀察 點評 中原華僑城 2020-05-19 21:57
    項目位于中原路西四環向西1500米。
    具體范圍為中原西路兩側,南水北調運河、鄭西高鐵與須水河景觀帶及遺址公園合圍區域,總面積約5.6平方公里。
    目前,華僑城已經在北京、上海、深圳、成都、武漢、天津、昆明、重慶、南京等全國重點城市開發建設大型文化旅游綜合項目18處,其中最著名的當屬坐落于深圳市大梅沙的東部華僑城。
    項目整體定位為大型文旅項目,打造以都會歡樂+美好生態+教育優享+立體交通+人文創想+科技智慧+城市高度+潮流商業為主題的八大業態,于6.1平方公里創想之城,華僑城北方集團中原項目計劃投資額500億元。
    項目目前在前期咨詢階段,預計下個月展廳會開放,是zf打造的西區重點標桿項目,是鄭州目前距離城市距離最近的省重點文旅項目,首開產品為高層和洋房產品,高層和洋房產品均價預計低于區域均價,預計8月份開盤,對于這種大型的文旅項目,無論是投資還是自住,產品的價值都是會隨著產業的運作升值的。
    賣點上:
    1. 交通上:
    鄭州地鐵6號線(在建)、10號線(在建);項目距市中心火車站直線距離約13.3公里,距鄭州西站直線距離約8.2公里。
    2. 教育上:
    規劃配建了幼兒園、中小學,將引入河南以及國際優質的教育資源。
    3. 配套上:
    規劃有歡樂海岸、TOD商街、文創大街,以及各類品牌館、購物中心等。
    4. 生態上:
    規劃濱水公園、遺址公園等4座城市公園,歡樂谷、水公園等3大OCT主題公園。
    這是一個大配套的文旅項目,也是zf重點打造的西區文旅標桿產品,落成后不但可以匹配孩子的游樂游玩(歡樂海岸),青年白領一族的辦公(科技智慧),老年一族(生態公園),包括大型品牌館、購物中心,這些元素等于造了一個城完全配置了生活中需要的一切元素。對于這樣的大規劃項目無論你是自住還是投資它都有大的產品自身的增值能力,畢竟買房就是為了服務生活的,所以關注這個片區的客戶可以重點關注這個項目。
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  • 房產評論師
    地產觀察 點評 康橋香溪里 2020-05-19 21:30
    位于廣惠街與綠博大道交匯處向南500米路東;
    項目位于綠博文化創意產業區,處于國際文化創意產業園區自然景觀資源核心區域。以“文化創意、時尚旅游、高端商務”為主導產業,重點突出“以綠、水為主導”和“以休閑、慢生活為主體”的低碳生態田園城市,全力建設“國際化、現代化時尚創意旅游文化新城”,打造“東方奧蘭多”。
    目前區域入駐的房企有名門、康橋、亞新、融創、萬科、金科、遠洋、永威、碧桂園等??芍^是集中了全國top系品牌房企和本土top3品牌房企,可見這個片區的熱度,各大房企都在做這個區域的布局,雖然目前區域還未劃入大鄭東片區,但和白沙也僅僅就是一條萬山路之隔的。
    項目總占地約 138 畝,目前在售約 93—165 ㎡小高層和約 144 ㎡洋房,小高層均價在9500元/㎡,洋房均價約11500元/㎡,有首付分期政策,訂房首次交10%,剩余分2年2次還清。
    賣點:
    1. 交通上:
    毗鄰鄭汴輕軌、地鐵8號線(中原大道站)
    2. 教育上:
    自身配套康橋幼兒園、公立小學、公立中學、片區內有楓楊外國語中學、河南省實驗小學等。
    3. 商業上:
    杉杉奧特萊斯(已開業),建業J18商業綜合體、海寧皮革城(已開業),蘭博基尼中心、碧桂園商業中心、紅星美凱龍等。
    4. 生態上:
    周邊近4萬畝鄭汴中央公園、賈魯河、天鵝湖水系,賈魯河千米水景長廊,另外區域有海昌極地海洋公園,方特歡樂世界,綠博園,建業華誼電影等,因為鄭州本身可以去周末游的地方就有限的,這個片區的開發,正好補充了這個空缺,無論是綠博園還是方特,包括建業華誼電影都豐富了鄭州以及周邊城市人的業余生活,讓大家可以有一個可以在集中區域休閑放松的地方。
    從居住屬性上看,綠博片區整個的發展需要5-10年,這個片區的公共交通和生活配套都是匱乏的,所以相對更適合長線型投資客戶,地鐵8號線(2期工程)運行也要2025年了,所以對于自住型客戶還是建議考慮公共交通相對便利的地方,更適宜生活。
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  • 房產評論師
    地產觀察 點評 大正·水晶森林 2020-05-19 21:10
    位于科學大道與須水河東路交叉口。
    這個項目是大正地產鄭州首發項目,最早推廣案名是大正鯤府,是許昌開發商進駐鄭州的第一個樓盤。
    目前區域項目有萬科城、榮盛祝?;ㄕZ水岸等,北臨雙湖科技城,西守高新老城區,南據常西湖新區,三區交匯的鄭西核心宜居區。
    項目總占地約864畝,總建筑面積約143萬方,項目分兩塊開發,分別位于須水河兩岸,目前開發的是項目一期,占地約132畝,總建面約42萬方,共計15棟高層。
    目前在售產品為戶型89、99平,均價13000元/㎡,115平,125平三房,均價12000元/㎡;有首付分期政策,交1萬簽約,交房前1個月把剩余首付部分還清。
    賣點:
    1. 交通上:
    地鐵(1號線/規劃中8號線),其中1號線(鄭州大學站)距離項目一期大概2.5公里。規劃中的8號線(輕工業學院站)距離項目大概1.3公里。
    2. 教育上:
    一期地塊內規劃有一所幼兒園和一所中學,西邊地塊內規劃有一所幼兒園、一所小學和一所九年一貫制學校,目前學校未定,可劃片入學。
    3.生態上:
    社區內有30000㎡立體森林藝術公園、4000㎡兒童藝術公園、3000㎡鄰里藝術公園,另外次入口還有一個下沉式生活廣場。西側的話還有須水河以及濱河公園。
    4.配套上:
    可共享萬科城的商業。
    產品上配套有智能物業管理,指紋密碼鎖、智能化停車系統、新能源充電車位、無人健身房等。簽約的是金地物業。
    這個項目無論從開發商品牌上,還是剛需重點關注的學區、大商業上,都不具備過硬的優勢,目前無論是學區還是商業都需要靠片區配套,現階段主要是靠萬科城學區和商業的配套,從區域環境上看,周邊還在發展的階段, 有一些工廠,居住環境相對不那么純碎,公共交通配套上比較匱乏,所以對于剛需客戶來說這個點是需要重點關注一下,根據自己的需求去平衡。
    目前疫情經濟環境下沉階段,在房產的購置上還是要重點關注開發商品牌和大配套,對于剛需開發商品牌決定了相對的品質和溢價安全性,配套決定了你的居住便利度,所以多看去綜合考慮。
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  • 房產評論師
    地產觀察 點評 東方宇億萬林府 2020-05-14 17:09
    東方宇億萬林府位于金水區東三環與楊金路交會處往西800米路.
    項目位于鄭東新區北部區域(原金水科教園區),由中州大道、連霍高速、京港澳高速和黃河所圍合的片區。西鄰惠濟區,南鄰鄭東新區(北龍湖、龍子湖和白沙),屬于金水區。
    這個片區進入較早的項目有鄭東龍湖一號、偉業龍湖上城,早期他們都是通過團購和內購來去化的。目前片區入駐的房企有碧桂園、美盛、康橋等品牌房企,主要為剛改類產品。
    回到項目,整體項目地塊北臨楊金路,南臨金寶路,西臨慧城環路,東臨經三街, 整體由八個地塊組成,地塊總占地660畝,建筑面積約150萬方。首批總建面約17萬方,規劃建設13棟樓,項目共有13棟樓,其中8棟小高層,5棟洋房。洋房6層,小高層15層。
    目前在售小高層、洋房產品,瞰景小高層建面約89-136㎡,均價17500元/㎡。復式洋房建面約155-255㎡,均價22000元/㎡??墒赘斗制?,訂房交5000元,剩余1年半分三次還清。
    賣點:
    1. 交通上:
    三條地鐵線,4號線、6號線和20號線。離本項目最近的站點分別是(金城大道和迎賓東路)、馬林站,本項目距離馬林站僅500米。
    2. 教育上:
    柳林鎮第二中心小學、第三小學、第八小學,金水區第一中學。
    項目整體規劃有4所幼兒園(3所9班,1所12班),2所小學(1所30班,1所36班)。
    3. 配套上:
    慧城環渠、楊金明渠、規劃中的體育公園就在項目東南側位置。
    4. 產品上:
    戶戶有贈送。飄窗和外挑3米的大陽臺贈送。且毛坯交付(含新風系統,地暖,裝甲門,精裝大堂)。
    楊金整個板塊的發展還是需要時間的,但因為它無論是到鄭東CBD還是北龍湖交通上都很方便,所以沾了這個區位的優勢,整個片區的產品上看分為三類,一類是片區的安置房,一類是純剛需的產品,還有就是剛改產品,在交付后片區的居住環境上人員素質是參差不齊的,所以對于購房客戶來說還是要清晰自己的買房定位,然后結合自身情況綜合去考慮,從價格上看這個區位,這個價格還是具備一定性價比的。
    (展開全部)
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鄭州區縣樓盤
金水區樓盤鄭東新區樓盤中牟樓盤二七區樓盤管城區樓盤中原區樓盤惠濟區樓盤高新區樓盤經開區樓盤航空港區樓盤新鄭樓盤滎陽樓盤上街樓盤平原新區樓盤新密樓盤開封樓盤焦作樓盤鞏義樓盤
鄭州二手房
金水區二手房鄭東新區二手房中牟二手房二七區二手房管城區二手房中原區二手房惠濟區二手房高新區二手房經開區二手房航空港區二手房新鄭二手房滎陽二手房上街二手房平原新區二手房新密二手房開封二手房焦作二手房鞏義二手房 鄭州二手房
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